年報難產？房企與核數師上演“分手”大戲，或因業績難以配合

年報季即將到來，數家房企卻與核數師上演“分手”大戲。

1月27日，合生創展公告稱，羅兵咸永道會計師事務所（以下簡稱“普華永道”）辭任核數師。此前一天，中國奧園的核數師德勤·關黃陳方會計師行也提請辭任。兩家房企給出的原因不約而同：未能就2021年度審核費用達成共識。

而在1月早些時候，致同(香港)會計師事務所有限公司也因上述理由，辭任和泓服務核數師。北大資源則因任期屆滿，與攜手十年以上的核數師安永會計師事務所“分手”。

有業內人士分析，核數師辭任的原因有很多種，譬如年度業績不配合。而2021年年報季即將來臨，房企更換合作多年的核數師，或對年報的順利產生造成影響。

更換核數師后，股價在“跳水”

在香港資本市場，“核數師”類似內地的“審計師”，一般為持牌會計師，對某公司的年度財務帳目進行核實與核準，并出具核數報告。港交所根據公司核數師無保留意見的報告，判定該公司的財務狀況。

一般而言，企業與核數師的合作關系相對穩定，合作年限較長。如德勤·關黃陳方會計師行自綠城中國2006年在港股上市以來一直為其核數師，在2021年5月退任綠城中國核數師時，服務長達15年。自中國奧園2007年上市以來，德勤也一直是其獨立核數師，雙方合作近15年。羅兵咸永道會計師事務所與合生創展的合作也達十年以上。

作為最了解上市公司的一方，核數師的辭任難免引發資本市場的負面情緒，造成所服務公司股價的浮動。如致同(香港)會計師事務所1月6日辭任和泓服務核數師后，和泓服務1月7日股價下跌0.24%，中國奧園在核數師辭任翌日也下跌5%，合生創展的跌幅則達17.14%，較開盤市值蒸發62.13億港元。盤間，合生創展甚至一度下跌超30%。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，這或與普華永道在其辭任函中提出的須提請合生創展股東和債權人垂注的事項有關。普華永道提出，在開展2021財政年度審計的過程中，要求合生創展管理層就以下事項提供進一步的數據，包括：合生創展的若干股權投資及物業項目的會計處理，投資物業的估值，以及這些重大事項對合生創展財務報表與相關披露的整體影響。但到目前為止尚未取得所需數據，因此暫時無法計劃并完成必要的審計程序。

“就核算費用沒有達成一致’是會計師就辭職原因的一種比較禮貌的表述。會計師辭職需要說明應提醒債權人和股東注意的事項，否則會計師后續可能會被調查或者被告。而其提出的注意事項才是真正需要關注的內容，這也是今天合生創展股價波動的原因。”黃立沖續指。

合生創展曾是“華南五虎”之一，近年來頗為低調。不過，從財務表現看，其盈利能力較為突出。據2021年半年報數據，其營業額同比增長約49.7%，為160.74億港元；毛利和核心凈利分別同比增長41.69%、32.8%。

2021年10月，因意欲收購恒大物業相應股權，合生創展再次引起巨大關注。不過，這項交易最終無疾而終。

上市房企與核數師博弈

對于核數師頻密辭任，一位不愿具名的業內人士對時代財經稱，據其了解，現在注冊會計師協會查得嚴，因此會出現核數師不愿意配合企業的情況。

在房地產行業過往歷史中，核數師和房企的博弈也常有發生。2021年3月，新晉千億房企禹洲集團的2020年年報就出現了“大變臉”。數據顯示，2020年禹洲集團全年營收104.12億元，較半年報時的140.0億元，不增反減少了36億元，全年歸母凈利潤1.17億元，也較上半年的10.19億元減少了9億元。這引起了市場的警惕，禹洲集團隨即遭遇“股債雙殺”。

2021年8月，禹洲集團公布了修訂后的2020年中期業績報告，2020年中期營業收入此前的140.07億元調減至20.19億元，降幅高達85.59%。

對于這場業績“烏龍”，禹洲集團給出的原因是，編制2020年中期業績時，位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚州、漳州、亳州及蘇州的11個物業項目被提前并表確認了收益，導致營收與利潤失真，所以需要進行二次修訂。而造成這一情況的原因是，“受疫情限制，公司駐香港的會計及財務人員無法前往內地，對物業項目進行實地視察并開展實地工作”。

有地產分析師認為，出現這種情況，只能理解為中期報告存在造假或錯報的情況。到了2020年年報，或因審計師不認可，禹洲集團剔除了一些收入。

此外，更有上市公司因審計問題而導致停牌。2016年3月17日，明發集團前核數師普華永道告知明發集團，因其未能對明發若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當的審核憑證，故對明發集團2015年財務報表“不發表意見”。此事直接導致港交所責令明發集團于2016年4月1日停牌，且停牌達5年之久。目前，明發集團已跌至“仙股”，最新股價為0.49港元/股。

面對即將到來的年報季，更換核數師或增加企業年報披露的難度。以福晟國際為例，2021年1月15日，因未能與德勤就2020年度業績審核費用達成一致，德勤辭任福晟國際核數師。這導致其年報一度難產，直至2021年7月9日才發出2020年年報。

一位有多家上市房企財務部門工作背景的資深人士對時代財經稱，近來房企更換核數師的現象較為頻密，核數師辭任的原因有很多種，譬如年度業績不配合?！斑@兩年行業很困難，需要大家配合，目前的更換可能更多是這個原因。”

關鍵詞： 和泓服務 中國奧園 合生創展