多地因城施策完善房地產政策 優化商品房預售資金監管

今年以來，為落實中央支持合理住房需求的政策導向，多個城市因城施策，從需求端加大力度調整，特別是在公積金政策方面，已有多個城市從貸款額度、公積金貸款首付比例、貸款期限等作出了適度調整。日前召開的中共中央政治局會議(以下簡稱會議)指出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

釋放積極信號

“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”會議要求，要加大宏觀政策調節力度，努力實現全年經濟社會發展預期目標，保持經濟運行在合理區間。針對房地產市場發展，會議指出：“要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”

國家統計局數據顯示，今年1—3月，房屋新開工面積29838萬平方米，下降17.5%。住宅新開工面積21558萬平方米，下降20.3%。房屋竣工面積16929萬平方米，下降11.5%。銷售方面，1—3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。房地產企業資金情況也不容樂觀，1—3月，房地產開發企業到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國內貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

業內專家表示，會議向行業釋放了更明確、更積極的政策信號。展望后市，購房需求逐步釋放，市場去化加快，房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期得到改善，供需兩端有望形成正反饋。

浙商證券首席經濟學家李超分析，會議強調“房住不炒”，但對地產的表態相較此前表述更具體更積極，明確指出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，這相較此前“滿足購房者的合理住房需求”的表態進一步強化。

鼓舞房企士氣

“將首付比例降至20%。”4月底，河南省洛陽市出臺了《洛陽市促進房地產市場持續平穩健康發展的若干措施》，圍繞“綜合評級企業，突出分類施策”“創新服務方式，減輕企業負擔”“加大信貸支持，支持合理消費”“規范市場行為，優化發展環境”四個方面，出臺了18條具體舉措，旨在著力保障群眾住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，實現房地產市場良性循環和健康發展。

5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉建設局等七部門印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提出降低二套房公積金貸款首付比例，從當前執行的三成降至二成。

5月6日，四川省資陽市住房和城鄉建設局官網發布《資陽市多管齊下推動房地產業穩增長促發展》文件，明確提出六條穩樓市措施，其中包括調整住房公積金政策，引導住房貸款利率下行等。將雙職工、單職工繳存最高貸款限額分別由50萬元提高到60萬元、35萬元提高到40萬元，首套、二套商品住房最低首付款比例分別由30%降低到20%、40%降低到30%;推行高層次人才“又提又貸”，將最高貸款額度由50萬元提高到70萬元。

中指研究院監測數據顯示，截至4月29日，全國已有近100城出臺房地產政策百余條，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。

改善市場預期

為貫徹中央政治局會議精神，5月4日，央行、銀保監會、證監會同時發聲。

央行表示，執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。

證監會表示，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs(不動產投資信托基金)試點范圍。

銀保監會表示，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示，考慮到房地產投資占比高、影響的產業鏈廣、會對地方財政造成較大壓力等因素，遏制房地產的下行趨勢對于今年穩增長目標的實現至關重要。

業內普遍認為，政策持續發力，市場企穩的大勢不會改變。但多重因素疊加，市場修復過程可能會有所延長，政策效果或逐步顯現。隨著長租房市場不斷完善、保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。(袁芳)

觀點

從短期來看，房地產調控政策進入密集優化期，早期市場上行階段出臺的部分過嚴限制性政策已不再適應當前市場階段，預計各地將繼續加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時適度優化調整限購、限售、限價等政策，促進銷售回暖。——中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜

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