機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)獲并購融資近千億，將助力加快風(fēng)險(xiǎn)出清

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月4日訊：據(jù)悉，截至目前，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，計(jì)劃發(fā)行15億元；銀行提供并購貸款融資額度770億元、發(fā)行并購債50億元，計(jì)劃發(fā)行100億元。房地產(chǎn)行業(yè)共獲并購類融資近千億。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，本輪風(fēng)險(xiǎn)出清首先合作項(xiàng)目，原因主要包括：第一，作為項(xiàng)目共同的股東，無論從項(xiàng)目質(zhì)量還是財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)層面，受讓方對(duì)合作項(xiàng)目更為熟悉和了解，可以節(jié)省大量盡調(diào)的時(shí)間成本，落地更快。

第二，受讓方在前期已經(jīng)在合作項(xiàng)目上有大量的資金投入，項(xiàng)目能否順利開工、銷售，也同樣影響著受讓方的流動(dòng)性、收益，為保證自身利益，受讓方也更有動(dòng)力首先化解已參與項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，如果合作項(xiàng)目是受讓方的并表子公司，則收購并不會(huì)增加額外債務(wù)，財(cái)務(wù)處理更便捷。

其續(xù)指，當(dāng)前收并購風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動(dòng)，仍以合作開發(fā)項(xiàng)目的股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)移為主。市場各方參與動(dòng)力不足是主要原因：第一，受讓企業(yè)持觀望態(tài)度。從受讓企業(yè)角度來看，當(dāng)前市場仍處于下行周期，未來預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動(dòng)性更為重要。第二，出險(xiǎn)企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從出險(xiǎn)企業(yè)角度來看，如果現(xiàn)在急于出售項(xiàng)目，一是資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，并且還會(huì)影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第三，收并購交易復(fù)雜，房企不如直接拿地。出險(xiǎn)項(xiàng)目往往涉及多方股權(quán)、債權(quán)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰、盡調(diào)流程長，實(shí)操層面較為復(fù)雜。此外，當(dāng)前已進(jìn)入新的一年，新一輪土拍即將開始，和收并購項(xiàng)目相比，招拍掛獲得的土地?zé)o論從財(cái)務(wù)還是經(jīng)營角度都更易操作，從投資角度而言，房企也更傾向于直接拿地。

長期來看，行業(yè)收并購應(yīng)當(dāng)會(huì)出現(xiàn)進(jìn)入加速階段。隨著風(fēng)險(xiǎn)事件的增加，出售現(xiàn)有資產(chǎn)成為房企快速回籠現(xiàn)金的重要手段，也是房企向債權(quán)人展示償債誠意的方式之一，因此已有多家出險(xiǎn)房企明確展示了自持物業(yè)、開發(fā)項(xiàng)目的出售意愿，其中不乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，很容易引起有能力的企業(yè)的興趣。而專項(xiàng)收并購貸款的發(fā)放及不納入“三道紅線”的政策，在拓寬受讓企業(yè)的融資渠道的同時(shí)，又不受債務(wù)規(guī)模的束縛，有利于提升受讓企業(yè)的購買能力，加速項(xiàng)目交易的效率。

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