多家銀行相繼發行主題債券 房地產并購金融業務升溫

來源：中國銀行保險報

近期，房地產并購金融業務顯著升溫，部分股份制銀行表現活躍。

2月18日，《中國銀行保險報》記者從興業銀行獲悉，根據市場需求和業務發展需要，該行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。除興業銀行外，平安銀行、浦發銀行、廣發銀行、招商銀行也在房地產并購金融業務上有所動作，包括且不限于發行房地產并購主題債券、與房地產企業簽訂并購融資戰略合作協議等。據不完全統計，多家銀行已為房地產并購提供融資額度合計逾650億元。

銀行密集發行并購主題債

據了解，興業銀行近期已陸續接洽多家優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和經營困難的優質房地產項目。

2月15日，平安銀行表示，該行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行。募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。“我行將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，推進募集資金投放。重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，有效支持房地產企業通過并購防范債務風險及推動行業結構優化。”平安銀行人士稱。

浦發銀行、廣發銀行的行動更早。1月21日，浦發銀行完成了50億元房地產項目并購主題債券簿記建檔，債券規模50億元，期限為3年。據悉，這也是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。1月27日，廣發銀行發布公告稱，計劃于近期發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

除此之外，有銀行也對房地產并購提供其他形式的融資支持。2月14日和2月18日，大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城控股”）先后與招商銀行、浦發銀行簽署地產并購融資合作協議。

據了解，招商銀行、浦發銀行將分別為大悅城控股提供100億元人民幣并購融資額度。項目合作內容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

實際上，這也是招商銀行近期簽署的第二個地產并購融資戰略協議。1月27日，招商銀行還曾與華潤置地及華潤萬象生活簽署了《并購融資戰略合作協議》。招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

監管引導并購

銀行上述舉動離不開金融監管部門的推動。2021年12月20日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，通過投資并購債券、并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。對于兼并收購出險和困難房地產企業的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾在新聞發布會上表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

“從長遠看，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展。”鄒瀾指出。

華泰證券研究所研究員張繼強表示，目前來看，監管層政策鼓勵房企項目承債式收并購，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合營聯營、股權結構清晰的民營企業項目。對于優質房企尤其是國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度“松綁”。

在全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇看來，銀行陸續以發行金融債等方式支持房地產行業，能夠幫助一些重點房地產企業解決目前的困境。同時，這對于銀行自身也有利好，通過提供融資支持，能夠減輕房企流動性緊張帶來的不良壓力。

“對于銀行來說，推動房企資產重組，既能夠維護房地產行業的穩定，銀行也能夠在發放貸款中獲益，且有助于收回前期貸款。”暨南大學南方高等金融研究院副院長陳創練對記者說。

銀行需做好風險識別

記者注意到，近期已有不少房企并購案例。如華潤萬象生活并購禹洲物業、中南服務，中海地產37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合股權，中海宏洋收購雅居樂義烏、徐州等項目，徐州市國企潘勝地產接手恒大南京項目，粵海置地收購粵海物業等。

另據貝殼研究院最新發布的報告，近期，招商蛇口與建發房地產分別發行12.9億元、10億元并購債，并明確融資用途。

不過，申萬宏源證券分析師孟祥娟認為，當前試水并購債的房企發行規模不大，且主要用于償還前期的并購貸款。一方面是當前多數房企資金壓力仍然緊張，并購新項目的意愿仍然不高；另一方面是新的并購項目需要一定的流程審批時間，預計未來房企融資進一步回暖后，用于新并購項目的承債式并購債券有望啟動。

中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平指出，由于困境資產或困境房企往往伴生有產業類問題、金融債務類問題、司法類問題，房地產企業或項目并購重組涉及交易意向達成、交易結構設計、稅收籌劃、融資方案設計等，存在多方的博弈。要快速集中地達成一致，存在一定難度。

業內人士認為，銀行在開展相關業務時，需要做好系統風險識別，穩中求進，保持耐心。IPG首席經濟學家柏文喜向記者表示，銀行發行的房地產項目并購主題債券募集成功后，到真正轉化為并購貸款投放，要注意觀察實施效果。

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