住建部整治養老詐騙 房企布局養老地產模式如何破與立

伴隨人口老齡化的加速，養老問題成為社會關注的焦點。為了守好老人“錢袋子”，全國各地陸續開展打擊養老詐騙專項行動，大力整治房地產項目以“養老”名義進行商品住房銷售虛假宣傳等涉詐問題。

那么，打擊整治養老詐騙專項行動，將會給養老行業帶來哪些影響？隨著養老產業的商業模式發生變化，房企又該如何切入養老產業？

嚴打養老地產“偽裝者”，守護老人“錢袋子”

“從打擊養老詐騙犯罪來看，包括類型較多。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，除高價銷售各類養老產品、提供所謂養老服務外，用“以房養老”名義進行詐騙、侵害老年人合法權益的行為在近幾年并不鮮見。

“從近幾年養老地產的營銷情況來看，各類虛假宣傳的內容較多，包括養老產品的虛假宣傳、養老產品投資收入的誤導宣傳等，尤其是一些海景房項目打著‘養老+度假+投資’的方式，騙取老年人資金，造成資金損失。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是說。

在此背景下，近年來，各地陸續開展打擊整治養老詐騙專項行動，大力整治房地產項目以“養老”名義進行商品住房銷售虛假宣傳等涉詐問題。

5月18日，住房和城鄉建設部召開的全系統打擊整治養老詐騙專項行動推進會指出，住房和城鄉建設系統要聚焦“整治商品住房銷售中以養老名義進行虛假宣傳等涉詐問題隱患，以及違規在城市街面張貼養老產品宣傳廣告的行為”兩項整治任務，有力推動整治任務落到實處。

嚴躍進認為，此次住建部的整治工作，非常有必要，對于規范養老地產的項目營銷、促進老年家庭理性看待房地產投資行為等，都有積極作用，也有助于凈化市場營銷風氣，促進行業健康發展。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也表示，對老年購房群體而言，此舉可切實解決其在購房方面存在的潛在風險，解除疑慮，保障消費主體的合法權益。

正本清源，助力養老地產可持續發展

問題在于，此次打擊整治養老詐騙專項行動，將會給養老行業帶來哪些影響？又會對養老地產的發展起到怎樣的作用？

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，此舉對養老行業的詐騙活動進行清楚定性，從而讓泥沙俱下的養老地產從此出現較清晰的分野，讓真正以運營為核心的養老地產脫穎而出，并走上可持續發展的軌道。

事實上，養老地產在中國房地產領域并不陌生，養老問題多頻次被人們提及，不過，正如景鑒智庫創始人周鳴岐所言，之前不少房企切入養老行業，開發養老盤、養老小鎮等項目，但基本不會涉及詐騙的相關內容。

“此類打擊整治養老詐騙專項行動，本身也可以正本清源，能夠讓一些比較優質的企業脫穎而出，開發出一些好的產品，進而幫助一些老年人。未來，獨生子女父母的養老問題，是很大的硬需求。”周鳴岐稱。

不過，難以否認的是，傳統養老地產模式存在不少問題。在柏文喜看來，以前的養老地產，很多是開發商為解決偏遠位置的項目去化所營造的營銷概念，真正的養老地產需要依靠運營管理來實現可持續經營。因此，以前的養老地產大多是出售型物業，而非自持和運營。

“以前，房企的做法本質上是以原項目或資源入手，將空間轉變為養老機構，或以老齡作為社區主題，其缺點在于無法深耕，無法真正掌握養老產業內在的邏輯。”安馨康養集團董事長鄂俊宇亦如是說。

在此邏輯下，不少房企在探索養老地產時，并未獲得相應的利潤回報。對此，廣東房協土地與產業研究中心主任趙文卓分析指出，總體來說，由于我國養老服務體系未成熟，養老服務設施用地的出讓也未形成規范，加上政策支持力度不夠，因此，養老地產的發展并未形成規模。

“用簡單的地產思維做養老康養，一定會走彎路。地產屬性太重，是一些地產背景的養老機構未做好的原因。”鄂俊宇稱。

不要只盯著賣房，立足產業鏈機會更多

值得關注的是，老齡化引發的“銀發經濟”，將成為一個具有持續增長潛力的商業新領域，這對于正在探索新發展模式的企業來說不啻于一針強心劑。

在此背景下，養老行業的盈利模式亦逐步明晰化。“實際上，銀發經濟發展的背景下，在養老服務體系構建中的商業機會更大。這方面的服務，包括老年人教育培訓、文化旅游、健身休閑、金融支持，圍繞老年人衣食住行、康復護理的老年用品等，都具有廣闊的發展機會。”趙卓文說。

趙卓文表示，房企不要只盯著養老地產，未來圍繞銀發經濟和養老服務體系，還有很多業務發展的空間。這也是此前許多房企單一做養老地產的實物產品，很難獲得回報的原因之一，企業必須立足產業鏈，做好產品和服務，才能獲得持續增長的機會。

隨著老齡人口化程度進一步加深，養老產業的商業模式亦發生較大變化，那么，房企如何切入養老產業？又該如何破解盈利難題？

在趙卓文看來，首先要轉變經營思維。長期以來，房地產開發的特點是高杠桿、高周轉、高回報。而現在“房住不炒”的背景下，房企已慢慢意識到傳統“高杠桿賺快錢”模式不靈了，要轉變發展方式和盈利模式，探索新的發展方式。另一方面，房企從事養老、大健康產業，要立足于產業鏈構建，需要有更強的整合能力，更具耐心的長線投資，更具社會責任感的精神。

“擺在房企面前的，是一條時間不短的探索路徑，在較快的時間內經歷多少輪融資，估值多少，最后資本化運作，這是傳統人們對企業成功的一個印象，但養老行業由于其長期性，企業只要兢兢業業做好企業，做出有價值的產品和服務才能看到未來。”鄂俊宇說。

新京報記者張曉蘭

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