美聯儲加息，房地產行業的日子，更加不好過了

千呼萬喚始出來，美聯儲終于在3月中旬正式開啟加息之路，具體為美聯儲上調聯邦基金利率目標區間25個基點至0.25%~0.5%之間。

這是2018年12月以來美聯儲首次加息，同時美聯儲也上調了其他多個政策利率：將存款準備金利率上調至0.40%、隔夜回購利率上調至0.50%、隔夜逆回購利率上調至0.30%、一級信貸利率上調至0.50%。

由于美聯儲加息，市場早有預期，因而短期影響并不明顯，但市場更加關注的是，美聯儲在對加息和縮表進程進行了新的闡述，暗示即將開始縮表，明確未來將持續加息，表現出了更加激進的立場。

美聯儲下調了2022年的經濟增長預期至2.8%，而此前為4%，失業率預測維持在3.5%。但美國通脹率的預期上調1.7個百分點至4.3%，核心通脹率的預期上調1.4個百分點至4.1%，這都大幅高于2%的通脹目標。

面對持續高漲的通脹，市場預計2022年年末，美國聯邦基金利率區間將上升至1.75%~2%。2023年年末，上限將上升至2.75%。這意味著，2022年和2023年，美聯儲可能還將分別至少加息6次，美聯儲的加息步伐也將比預計更為激進。

美聯儲加息，對世界資本市場的影響將逐步顯現，加息將帶動美元資產收益率上升，對風險管理能力較弱的新興市場國家貨幣資產將面臨拋售風險，貨幣貶值、股市波動、資本外流等現象將變得不可避免。

美聯儲加息，對中國的影響主要有三個方面，一、人民幣匯率的影響。

美元走強，自然會對非美貨幣造成貶值壓力，人民幣匯率也不例外，隨著美聯儲加息，眾多國家將會被動加息，比如英國已率先宣布加息。不加息自然資本外流壓力加大，匯率貶值壓力加大，對于人民幣來說，由于中國經濟的韌性，可以抵擋得住沖擊，但不可否認，影響還是顯而易見的。

二、對中國股市的影響。

其實A股已大幅調整，提前對沖了美聯儲加息的影響，因而短期影響已不大，而隨著眾多股票的大幅調整，此時反而是入場的好時機。

三、對國內房地產市場的影響。

其實房地產市場可能是受到沖擊最大的領域，一方面，房地產各項銷售數據在下滑，另外一方面，房地產眾多公司債務壓力巨大。比如廣東某房地產巨頭公司，債務問題幾乎讓公司舉步維艱。可以說，美聯儲加息，日子本就不好過的房地產行業，將更加艱難。

數據顯示，2022年房地產行業將有6589.4億元債券到期，迎來償債高峰，其中海外債占比53.0％，信用債占比47.0％；信用債集中在3-9月，海外債償債高峰集中在上半年。美聯儲加息，無疑還債壓力加大，部分房企將面臨流動性風險。此外，2020年信托發行規模為9231.0億元，2022年也面臨較大的償還壓力。

作為資金密集型行業，2022年，房地產行業的日子，無疑更加不好過了，因而，買不買房，這可作為一項重要的判斷依據。

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