凈虧損近88億，富力今年將繼續賣資產償還債務

“由于不利的經營環境，本集團于2021年錄得較低水平的財務業績。”3月31日晚間，富力地產（02777.HK）在2021年度未經審核業績報告中坦承。

報告期內，富力地產實現權益合約銷售額共1202億元，較上年同期下降超13%；營業收入實現764億元，同比下降約11%；同時，全年錄得凈虧損約87.39億元。

富力解釋稱，從2020年超90億元的凈利潤到巨額虧損，主要是由于報告期內物業銷售額減少以及毛利率降低，以及項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備。

具體來看，富力物業發展的營業額實現691.05億元，同比減少12%，除了交付銷售物業有所減少的影響之外，結轉入賬的平均售價為8300元/平方米，較2020年再度下降。“由于產生流動資金是首要任務，考慮雖然市況欠佳但需求仍然強勁，本集團不得不犧牲利潤，從而專注物業銷售。”富力稱。

持續下降的平均售價帶動富力的毛利率水平大幅下挫，從2020年的25.2%跌至14.1%，其中營業額排名靠前的太原、杭州、天津的毛利率分別低至13%、16%、6%。

大幅的存貨減值是富力大額虧損的另一個關鍵因素。富力稱，由于市況惡化，其按當前市價將物業變現的能力存在不確定性，資產估值出現減值調整，其一次性撇減資產價值約81億元。

在降杠桿方面，富力地產延續過去的策略減少債務總額，截至2021年末，其借款總額降至1327億元，較2019年時減少了約33%；凈負債率也從199%降低至123%，但仍處于明顯高位。其中，一年內到期的借款占比達到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內的總現金為211億元，無法覆蓋債務。

另據聯合資信2021年末發布的信用評級公告顯示，富力在2022年面臨的境內債券到期80.65億元、境內債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，其面臨的集中償付壓力大。

此前，富力已經開始推進債務展期，其中，1月份到期的7.25億美元債已獲展期。3月30日，富力方面在上交所發布公告稱，“16富力04”將召開持有人會議，對包括展期方案、增信措施等在內的多項議案進行投票；展期方案顯示，該筆債券擬展期一年，利息將全額兌付，本金自到期日起第3個月償還15%，第6-11個月底各償還10%，第12個月償還剩余25%；同時，還將質押位于蘇州和南寧兩個項目各自50%的股權，予以增信。此前有“16富力04”的持有人向第一財經表示，該兌付方案可以接受。

為了應對大量到期的債務，增加現金流入，富力在2021年出售了富力國際空港綜合物流園余下的30%股權，其表示將在2022年繼續促進其他資產出售。“透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產，”富力表示，“隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預期差距縮小，本集團預期于2022年可實現更多資產出售，從而提供額外資金來源。”

除此之外，富力在2022年仍有超過200個預售項目，預計可售貨值為2200億元。不過，在銷售市場尚未完全恢復的當下，富力的銷售業績仍不理想。克而瑞數據顯示，2022年第一季度，富力實現合約銷售額約110億元，同比下降超6成。

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