保障性租賃住房REITs試點提速 為何如此受市場熱捧？

近日，保障性租賃住房REITs試點提速，連下三城。8月12日，國內首只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT正式發行，另一只保障性租賃住房REITs紅土深圳安居REIT將于8月15日公開發行。第三只保障性租賃住房REITs產品華夏北京保障房REIT也已發布招募說明書。

據媒體報道，前兩單保障性租賃住房REITs產品在正式發售時間之前，就已被保險、券商、信托等機構瘋搶，擬認購數量均超初始網下發售份額百倍，創下公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。有投資者直言:“參與REITs基金只需10元就可以當房東，很難不心動。”

REITs為何如此受市場熱捧?REITs指的是不動產投資信托基金，它是不動產資產證券化的一種重要方式。REITs產品通過集中投資于可帶來穩定收入的房地產項目，以相應租金收入和房地產升值，為投資者提供定期收入。而當REITs遇上保障性租賃住房，市場普遍認為，二者相結合將對住房租賃市場產生深遠影響。

近年來，我國不斷加快發展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人等群體的住房困難。然而，由于投資大、周期長而收益偏低，保障性租賃住房難以大規模吸引社會資金的問題一直存在。而通過REITs方式，將保障房項目進行資產證券化，盤活租賃住房存量資產，拓寬融資渠道，促進有效投資，將為住房租賃市場發展注入新的動力，進一步提高保障性租賃住房有效供給。

對于購買租賃住房REITs的投資者，不少媒體形象地將其比喻為“房東”，其收益主要來源于住宅出租形成的年度分紅，普通投資者也能參與到保障性租賃住房的快速發展中，分享其發展紅利。

同時，相對于其他物業資產，保障性租賃住房有著更高的出租率、更為穩定的租金，符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩定現金流的優質資產”的要求。這也使得保障性租賃住房REITs具備一定的抗周期屬性，成為基礎設施領域的理想資產類型之一。

當前，我國公募REITs對資產的要求較為嚴格。公開募集“房東”，意味著項目自身的建設、運營和管理等各方面能力需要直面市場的檢驗。與出租率、升值潛力息息相關的地理位置、建筑品質、環境配套等，都將成為市場考量的重要因素。

實際上，利用金融創新破解住房租賃市場發展難題的思路，早已形成。2018年，中國證監會、住建部就聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出支持大中型城市的住房租賃項目開展資產證券化。此后，相關工作一直在穩步推進。近期保障性租賃住房REITs項目的加速落地，體現出政策全方位支持保障性租賃住房發展，加快補齊租賃住房短板的決心。

“十四五”規劃提出擴大保障性租賃住房供給，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套。業內認為，在政策支持下，后續REITs產品發行節奏將進一步加速，保障性租賃住房將成為公募REITs擴容的主力軍。同時，公募REITs也將推動保障性租賃住房服務模式進一步向市場化、專業化轉型，帶來更多、更高品質的供給，讓租賃住房真正成為滿足新市民、青年人住房需求的壓艙石。

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