上海首批集中供地掛牌40宗涉宅地總起價850.7億元 兩大政策調整防止“暴雷”

中華網財經2月24日訊：昨日，上海土地市場官網發布2022年首批國有建設用地使用權的集中出讓公告顯示，今年上海首批集中出讓地塊合計40幅，其中包含純宅地31幅、商住綜合用地5幅、“城中村"改造地塊4幅，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%。

從涉宅地塊從區域分布上來看，自貿區臨港新片區住宅用地供應力度依舊最大，總計出讓8幅地塊；青浦、松江各出讓5幅；寶山出讓4幅；奉賢、嘉定、閔行、浦東新區各出讓3幅；金山、普陀各有2幅地塊出讓；市區徐匯、楊浦各出讓1幅。

根據地塊進度安排表顯示，“城中村"改造地塊掛牌截止及現場競價時間為3月31日，其余地塊將于3月30日公布后續出讓方式，屆時將根據有效競買申請人數確定地塊后續出讓方式。后續交易方式若為掛牌，掛牌截止時間為3月31日、現場競價時間待定；后續交易方式若為招標，投標、開標時間待定。

就此，中指研究院土地事業部分析師殷玉軒指出，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺的落戶政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個郊區新城及上海自貿區臨港新片區繼續增加土地供應力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時，楊浦區、徐匯區、閔行區等傳統熱門區域，也都增加了土地供應。本次主城區供應地塊4宗，郊區供應36宗。供應力度依舊以郊區為主，總體門檻較低。

其次，本次土拍出現兩大政策調整體現出上海土拍更務實、更公平。

本次首先做出調整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務標（70分）+技術標（30分）的100分制”。其中，商務標分為經濟實力（20分）、技術資質（10分）、項目經驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術標分為總體設計（10分）、建筑設計（10分）和商務展示（10分）。該調整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”。這種調整無疑是從更加務實的層面防止“暴雷”。

本次上海對于“隨機值”的處理也進行了優化。進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同出價中的后者修改報價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

總體而言，本批次的上海集中供地表現出了審慎樂觀的態度。政府對于市場復蘇的預期較高，但并未表現出盲目樂觀，而是通過政策調整更加務實的篩選合格的開發商進行土地開發，從源頭上杜絕“暴雷”事件的出現。同時對于競價政策進行微調，表現出了上海市政府對更公平、更公正的規則制定的追求。

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