央行：租金是影響住房價值的核心變量！

文/夏賓

央行今天發布的2024年第二季度中國貨幣政策執行報告提出，支持住房租賃產業可持續發展，“租金是影響住房價值的核心變量”。

金融支持住房租賃產業

二季度報告通過專欄闡釋了金融支持住房租賃產業的必要性和可行性。報告稱：

從短期看，當前房地產市場處在調整的特殊時期，很多新房賣不出去、二手房產空置，加大對住房租賃產業的支持，有助于盤活存量去庫存，平衡房地產市場供求，穩定預期。

從長遠看，總量上我國已“不缺房”，但結構上還有調整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅持租售并舉，支持越來越多的住房租賃優質企業進入市場，發展住房租賃產業，這些都是未來房地產新模式的重要方向。

租金是影響住房價值的核心變量

報告認為，住房的價值主要來源于未來房租折現，其決定了房產的底價和基礎。市場經常提到的“租售比”指標近年來總體回升，未來租金增長的影響也會逐步顯現。

市場人士分析，對于給定的購房成本，租售比與未來租金增長率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區都達到了3%以上，高于多數資產回報率。

從國際比較看，剔除房產稅后的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國也在3.5%左右。隨著國內住房市場深度發展及居住觀念更為多元化，租房的選擇也會增多，我國租房收益率還有提高空間。

央行助力啟動住房租賃產業

報告認為，目前中國住房租賃業務仍處于起步階段，市場發展模式還在探索階段。央行及時推出保障性住房再貸款新工具，支持企業批量收購存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規模效應，同時多地也在財稅、土地、配套設施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業成本、增強產業商業可持續性的作用。

報告透露，截至6月末，金融機構已發放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，后續貸款投放有望進一步加快。同時，各地方政府還在財稅、土地、配套設施等方面提供了支持政策，這些都能起到降低企業成本、增強住房租賃產業商業可持續性的作用。

有了上述金融和地方財政政策的支持，未來隨著住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產業發展模式有序轉型。

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