高利率環境下融資越來越難 瑞典房地產行業的雷快要爆了？

智通財經APP獲悉，信用評級公司穆迪投資者服務公司(Moody’s Investors Service)表示，瑞典房地產行業的痛苦將進一步向深層次蔓延，因為更多公司面臨因債務狀況惡化而被下調信用評級的風險。不斷上升的通貨膨脹率和更高的融資成本正在不斷損害瑞典的房地產公司，當再融資選擇枯竭時，這些公司的債務驅動增長戰略很快就會變得無利可圖或者徹底不可行。

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據了解，穆迪評級已經下調了瑞典房地產龍頭Castellum AB的評級，同時下調了瑞典房企Fastighets AB Balder和Fabege AB的債務評級展望。穆迪表示，隨著企業償債能力下降，預計未來還會有更多的負面評級行動。

穆迪資深信用評級官Maria Gillholm在接受采訪時表示，受負面行動影響最大的企業將是那些“擁有低收益資產、重大再融資需求和對沖程度較低”的房地產企業。她補充稱，這些資產普遍位于斯德哥爾摩的中央商務區和住宅物業。

根據穆迪周二發布的一份報告，北歐地區的房地產公司“非常容易受到利率上升的影響”，在未來兩年內需要再融資近3000億瑞典克朗(大約290億美元)的債券。但對另一些企業來說，信貸市場不會是一個選擇，因為融資成本可能太高。該評級公司表示，預計銀行將吸收一部分(但不是全部)貸款，它們可能會把重點放在那些財務狀況最為強勁的銀行。

“如果展望未來幾年，銀行業顯然有技術能力基本上吸納所有參與者。”高級信貸經理Louise Welin表示。“但它們將是有選擇性的，只貸款給信譽良好的房地產公司。”

債務之墻——瑞典房地產公司有570億美元的債券將在未來7年到期

來自Arctic Securities的房地產分析師Michael Johansson表示，明年的再融資對大型企業來說應該是“相對順利的”，但未來兩年的問題將更加明顯。他在采訪中表示，如果不采取行動獲得融資，一些規模較小的公司將在與債券持有人的談判中看到自己的悲觀命運。

穆迪表示，瑞典的情況更為嚴峻，因為瑞典的銀行業規模要比北歐鄰國芬蘭或挪威大得多。穆迪在報告中稱，由于租戶可能處境艱難，許多房東也將面臨隨著通脹而提高租金的困難。

報告表示，盡管大多數北歐房地產公司有足夠的流動性來支付未來一年半到期的債券，但隨著多數企業等待重新進入債券市場，這些資源將會減少。

這家評級公司預計，除非再融資問題威脅到更廣泛的金融環境穩定，否則瑞典央行不會再次出手援助該行業。在新冠疫情期間，瑞典央行購買了價值約71億歐元的房地產債券。

在周二穆迪主辦的一次會議上，瑞典央行副總裁Martin Floden表示，該行業不太可能需要瑞典央行的支持，對于無力應對當前借款成本的企業提供支持也沒有什么意義。

“當然，我們在短時間內迅速提高了利率，但政策利率仍在2.5%上下，”Floden表示。“這是一個較低的水平，無法承受2.5%利率的公司可能不應該存在。”

據了解，瑞典央行和瑞典金融監管局(FSA)已多次就商業地產的債務帶來的風險發出警告。FSA主管的高級顧問Anders Kvist最近表示，房地產價格下跌可能引發“多米諾骨牌效應”，因為對更多抵押品的要求可能會迫使更大規模的廉價拋售。

穆迪表示，根據資產類型、質量和地點的不同，整體估值可能平均下降10%左右。該公司預計，住宅、購物中心和物流地產將先于寫字樓地產下滑。穆迪資深信用評級官Maria Gillholm表示，指數化的租金和完工項目帶來的營收增加可能抵消掉部分負面影響。

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