熱推薦：綠景中國流動性緊張被降級，589億債務再融資壓力大

綠景中國多年聚焦深圳舊城改造，雖然可獲得較低的土地成本，但其周轉速度較慢，還沉淀大量資金，公司流動性異常緊張。

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降級

(資料圖)

9月16日，惠譽將綠景中國地產（00095.HK）長期外幣評級由B-調整為CCC，并將其高級無抵押評級以及碧璽國際有限公司發(fā)行的未償美元高級票據評級從“B-”下調至“CCC”，回收率評級維持“RR4”。

惠譽認為，綠景中國流動性緊張，為資本市場債務進行再融資的能力存在不確定性。

《小債看市》統計，目前綠景中國存續(xù)7只境外債券，存續(xù)規(guī)模6.41億美元，且均將于一年內到期，公司集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

綠景中國最近一筆到期的美元債為2023年3月10日到期4.7億美元票據，目前其正在為這筆債務尋求再融資，而任何拖延都可能對其償債能力構成壓力。

據悉，綠景中國正與部分銀行洽談以深圳投資物業(yè)為抵押品n的15億-20億元貸款融資，同時也在與境外基金投資者談判，通過質押白石洲項目股權獲得3億-5億美元的貸款。

在境內債方面，主要由綠景中國全資子公司正興隆房地產發(fā)行，目前存續(xù)債券兩只，存續(xù)規(guī)模16億元，均將于2026年到期。

總得來看，截至2022年6月底，綠景中國的可用現金規(guī)模為27億元，不足以覆蓋其56億元的短期資本市場到期債務。

值得注意的是，2020年11月、2021年1月綠景中國分別推遲了兩筆可轉債的兌付，在一定程度上凸顯其流動性緊張情況。

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流動性緊張

據官網介紹，綠景中國成立于1995年，是深圳公認知名的綜合性房地產開發(fā)及商業(yè)物業(yè)運營商。

2014年，綠景中國借殼新澤控股在香港上市，其長期專注于深圳和其他珠三角地區(qū)，是城市更新的先鋒之一。

綠景集團官網

從股權結構看，綠景中國的控股股東為景崇集團有限公司，持股比例為47.08%，實際控制人為自然人黃康境。

股權結構圖

綠景中國多年聚焦深圳舊城改造，其中白石洲項目是深圳迄今為止最大的舊城再開發(fā)項目，被業(yè)界稱為“舊改航母”。

但不同于佳兆業(yè)以招拍掛項目平衡利潤與周轉的風格，綠景中國幾乎不涉足招拍掛拿地，主要通過舊改、收并購獲取項目開發(fā)資源。

這種操作方式規(guī)避了舊改項目前期不確定性風險，同時土地成本優(yōu)勢明顯，降低了綠景中國的財務成本和現金流壓力。

因此，綠景中國的毛利率在同行業(yè)中處于較高水平，2022年上半年該指標為41.57%，雖整體盈利水平有所下滑但仍較高。

銷售毛利率

土儲方面，綠景中國地產擁有土地儲備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區(qū)內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。

在開發(fā)模式上，綠景中國主要由控股股東孵化聯動，先由綠景集團負責前期的資源整合、項目孵化及一級開發(fā)，待條件成熟后適時將項目注入綠景中國。

但是，這種模式下的綠景中國周轉速度相對較慢，且銷售業(yè)績受單項目影響較大，其業(yè)績規(guī)模至今仍維持在60億以內。

最近三年，綠景中國合約銷售金額分別為62.8億、42.4億和44.8億元。今年上半年其房地產開發(fā)與銷售所產生的收益約為55億元，同比下降約68.1%。

從業(yè)績上看，綠景中國的經營面也欠佳。

2022年上半年，綠景中國地產實現營收34.83億元，同比上升2.74%；股東應占盈利約為6.3億元，同比下降1.1%。

營業(yè)收入

截至2022年6月末，綠景中國總資產為891.39億元，總負債588.89億元，凈資產302.5億元，資產負債率66%。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現，綠景中國主要以非流動負債為主，占總債務的62%。

截至同報告期，綠景中國非流動負債有365.34億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計203.38億元。

除此之外，綠景中國還有223.54億流動負債，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有125.81億元。

相較于短債規(guī)模，綠景中國流動性吃緊，其賬上現金及現金等價物僅有27.44億元，較2021年末下降三成，現金短債比為0.22，公司面臨短期償債壓力較大。

另外，2021年以來綠景中國經營活動現金流呈凈流出狀態(tài)，說明公司經營獲現能力有惡化趨勢。

經營性現金流

整體來看，綠景中國剛性債務有329.19億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為56%。

有息負債占比過高，2021和2022年上半年綠景中國融資成本分別為17.11億和7.88億元，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。

從融資渠道看，綠景中國渠道并不多元化，其主要依賴于股權和債券融資。

總得來看，綠景中國業(yè)績欠佳，銷售規(guī)模較小，高毛利率主要得益于較低的土地成本；債務負擔較重，資金流動性緊張；財務費用較高，融資渠道遇阻。

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舊改專家

綠景從深圳福田新洲起家舊改，其后參與了南山、福田、寶安等多個舊城改造項目。

1995年，化州人黃康鏡、黃文偉兩兄弟組建的施工隊轉型成立，三年后便進駐房地產領域，開發(fā)位于深圳布吉的“綠景山莊”。

其后十年，綠景通過城市更新，完成多個高端項目的舊改，奠定市場基礎。

2008，綠景開啟集團化、多元化發(fā)展之路，在地產開發(fā)業(yè)務基礎上，開拓了商業(yè)和酒店業(yè)務板塊。

1999年，黃氏兄弟開始分業(yè)，各自獨立門戶，其中大哥黃文偉繼續(xù)搞建筑，而弟弟黃康鏡則專注于地產。

綠景中國實控人黃康鏡

2014年，綠景以9.4億港元收購新澤控股64.83%股權，成為后者控股大股東，成功在香港聯交所 “借殼”上市。

上市后，綠景全面接管新澤控股在蘇州業(yè)務，進入長三角市場，開啟全國化進程。

隨著商業(yè)版圖的不斷擴大，黃康境家族身家暴漲。

《2019年福布斯中國富豪榜》顯示，黃康境的財富值為93.9億元，排名282位，僅次于國美黃光裕家族。

近年來，黃康境退至幕后，愛女黃敬舒走上前臺，成為家族企業(yè)掌舵人。

2018年底，綠景獲得“舊改航母”白石洲項目的規(guī)劃指標，總計容建筑面積為358萬平方米，分三期進行開發(fā)。

今年上半年，綠景中國宣布萬科以對價23億入股白石洲項目8%的股權，根據交易的具體情況估算，白石洲舊改項目整體估值在330億左右。

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