千億房企龍光的 債務(wù)困局

3月23日收盤(pán)，龍光集團(tuán)（3380.HK）股價(jià)收于2.43港元，上漲6.58%，不過(guò)對(duì)比今年初，股價(jià)已跌去近60%。3個(gè)月前，大概誰(shuí)都不會(huì)想到，處于千億陣營(yíng)、“三道紅線”綠檔、融資成本極低的“優(yōu)等生”龍光，會(huì)遭遇股債雙殺，為何事情會(huì)發(fā)生得如此突然？

私募債疑云引發(fā)蝴蝶效應(yīng)

關(guān)于龍光遭遇股債雙殺的原因，坊間傳言不少，但最主要的原因仍集中在龍光的私募債疑云上。今年1月初，市場(chǎng)傳言龍光有30億美元的私募債，龍光先是否認(rèn)有私募美元債存在，后來(lái)又承認(rèn)有擔(dān)保但不超過(guò)10億美元。

在房地產(chǎn)“信心比黃金都珍貴”的階段，債務(wù)問(wèn)題即刻便會(huì)帶來(lái)資本市場(chǎng)上的連鎖反應(yīng)。股價(jià)方面，1月27日龍光集團(tuán)下挫16％，1月28日繼續(xù)下跌11％，2月25日又跌16％；債券方面，2月24日，龍光發(fā)行的多筆美元債出現(xiàn)暴跌，價(jià)格跌至60美分內(nèi)，多筆國(guó)內(nèi)信用債觸發(fā)臨停，3月7日，債券“19龍控04”“18龍控05”“20龍控01”跌幅均超過(guò)了10％。

為穩(wěn)定投資者的信心，龍光也推出了系列舉措。2月16日，龍光集團(tuán)公告稱(chēng)，進(jìn)一步購(gòu)回100萬(wàn)美元2022年到期優(yōu)先票據(jù)；3月2日，龍光集團(tuán)發(fā)布消息稱(chēng)，全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司已經(jīng)劃款3.95億元到指定托管賬戶，用于兌付將于3月9日到期的一筆ABS。

不過(guò)對(duì)資本市場(chǎng)信心的提振，這些舉措的收效并不明顯。3月7日，龍光控股發(fā)布公告稱(chēng)，公司正積極籌措資金應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性壓力，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常。但公告未能止住跌勢(shì)，3月8日，龍光集團(tuán)股價(jià)下跌13％，債券“20龍控04”跌去40％，“19龍控04”“20龍控01”的跌幅也都超20％，均觸發(fā)臨停。

龍光的資金缺口有多大？3月7日的公告表示，2022年3月，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補(bǔ)足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計(jì)52.99億元。截至目前，公司已通過(guò)自有資金兌付11.33億元。也就是說(shuō)，還有接近42億元的資金缺口。公告表示，后續(xù)債券的兌付，公司會(huì)通過(guò)各種方式積極籌措資金。

地產(chǎn)界的“優(yōu)等生”為何突然還不上錢(qián)？

對(duì)于千億房企、綠檔“優(yōu)等生”的龍光來(lái)說(shuō)，為何如今拿不出42億元？從財(cái)報(bào)來(lái)看，龍光確實(shí)是不差錢(qián)的。2021年半年報(bào)顯示，龍光集團(tuán)權(quán)益合約銷(xiāo)售額736.4億元，同比增長(zhǎng)58.9%；收入351.7億元，同比增長(zhǎng)13.3%。甚至在市場(chǎng)比較低迷的2021年，龍光控股錄得的權(quán)益口徑合約銷(xiāo)售金額約1370億元，同比增長(zhǎng)18%。

財(cái)務(wù)方面，2021年上半年，公司現(xiàn)金及銀行存款余額420.6億元，凈負(fù)債率60.8%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率69%，現(xiàn)金短債比1.85倍，“三道紅線”保持綠檔。期內(nèi)新增融資成本4.6%，期末加權(quán)平均融資成本5.4%。

指標(biāo)都很健康的龍光集團(tuán)，為何突然陷入流動(dòng)性危機(jī)？3月17日，龍光與投資人召開(kāi)了一場(chǎng)懇談會(huì)，龍光集團(tuán)行政總裁賴卓斌解釋稱(chēng)，對(duì)于四季度感受到壓力，沒(méi)想到流動(dòng)性收縮這么快落到公司頭上，對(duì)市場(chǎng)和形勢(shì)判斷過(guò)于樂(lè)觀。同時(shí)，他透露，目前龍光預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超過(guò)180億元，另外有120億元已出售未回籠資金；銀行端超過(guò)100億元已審批貸款無(wú)法正常發(fā)放；共260億元公開(kāi)債券，其中今年到期170億元。2月份以來(lái)凈現(xiàn)金流出超過(guò)100億元，公開(kāi)市場(chǎng)凈流出40多億元，3月份共52億元本息需償付。

但僅僅是管理層的“遲鈍”，似乎又不足以為這件事“背鍋”，隱患的種子是什么時(shí)候播下的呢？瑞銀的報(bào)告認(rèn)為，城市更新業(yè)務(wù)是龍光危機(jī)的原因，因?yàn)樗且豁?xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢的業(yè)務(wù)。自2016年以來(lái)，該公司可能在城市更新項(xiàng)目上至少投資了530億元。

也有分析稱(chēng)逆周期高價(jià)拿地是主要原因。號(hào)稱(chēng)“地王收割機(jī)”的龍光僅在去年深圳土拍市場(chǎng)上就豪擲近80億元拿下兩宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)45%，隨后又在佛山、江門(mén)等地區(qū)有所收獲。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，在房企資金收緊的2021年，龍光集團(tuán)仍以307億元金額拿地372萬(wàn)平方米。

過(guò)去搭上深圳地產(chǎn)市場(chǎng)上行的“順風(fēng)車(chē)”，龍光高地價(jià)項(xiàng)目去化壓力不大。但在疫情與調(diào)控政策疊加的2021年，高價(jià)拿地?zé)o異于一場(chǎng)“豪賭”。數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，龍光集團(tuán)銷(xiāo)售總額為765.9億元，同比下滑了10.47%。今年初情況更不樂(lè)觀，截至2022年前兩個(gè)月，龍光集團(tuán)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷(xiāo)售額約為132.1億元，同比減少52.99%。

還有分析稱(chēng)，龍光集團(tuán)的危機(jī)源于大量表外負(fù)債。通過(guò)股權(quán)穿透，可發(fā)現(xiàn)大量非龍光實(shí)控的企業(yè)出現(xiàn)在龍光系版圖中。其2021年上半年財(cái)報(bào)顯示，非控股股東所占凈資產(chǎn)約36%，但非控股股東所占凈利潤(rùn)僅5%，“明股實(shí)債”的嫌疑較大。

化解債務(wù)危機(jī)，龍光有哪些底牌？

龍光的債務(wù)危機(jī)如何化解？在3月17日的懇談會(huì)上，龍光管理層進(jìn)行了回應(yīng)。在償債保障措施方面，公司根據(jù)行業(yè)和宏觀情況，預(yù)計(jì)將先對(duì)年內(nèi)到期的債務(wù)進(jìn)行整體管理；在資產(chǎn)盤(pán)活處置方面，龍光集團(tuán)已梳理出30多個(gè)項(xiàng)目，截至3月已盤(pán)活2個(gè)，回流資金約10億元，同時(shí)積極與國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)活處置工作，全年凈回籠資金力爭(zhēng)超120億元；銷(xiāo)售回款方面，已取得預(yù)售證的貨值有600多億元，后續(xù)可獲預(yù)售的貨值超過(guò)2000億元；展期錯(cuò)峰還款方面，公司將分期付款安排，降低還款峰值，減輕還款壓力。

值得一提的是，為了提振信心，3月19日，龍光控股實(shí)際控制人紀(jì)海鵬釋放誠(chéng)意，承諾以龍光交通集團(tuán)持有收益權(quán)作為境內(nèi)債的還款支持。好消息是，近期龍光兩筆公司債券展期方案獲通過(guò)。“18龍控02”債券本金展期15個(gè)月，“19龍控01”債券到期日延長(zhǎng)至2023年6月。

業(yè)內(nèi)人士表示，龍光債券展期方案獲通過(guò)，有助于緩解公司短期流動(dòng)性壓力，推動(dòng)企業(yè)回到良性發(fā)展軌道，最大程度保障投資人的利益。

南方日?qǐng)?bào)記者 周中雨

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