正榮地產召開投資者電話會 復盤危機與披露化債方案

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2月23日，正榮地產（06158.HK，簡稱“正榮”）召開投資者電話會。正榮地產董事長黃仙枝，執行董事兼副董事長劉偉亮，執行董事、常務副總裁李洋，執行董事兼CFO陳偉健以及財務負責人康弘等集團高管列席會議，就旗下離岸優先票據擬交換要約和同意征求作出答疑。

正榮管理層表示，如果本次交易無法順利完成，只能通過其他的方式解決債務問題，考慮整體的債務重組。這樣的結果顯然對債權人、公司的不確定性因素都會更高。

黃仙枝表示，“希望能夠得到廣大投資人的理解，能夠在非常時期一起同舟共濟，共同渡過眼前的難關”。

正榮表示爭取在2023年到期之前改善流動性緊張局面，目前已安排部分資產出售，所得資金將用于償債。預計上半年可以完成30到40億左右規模的資產盤活處置。

消息一出，當天正榮港股收報0.79港元，漲8.22%，盤中曾一度漲約15%至0.84港元。

通過此次投資者會，正榮向外界傳遞了公司運營現狀、籌資進展等信息，并對債權人明確表態不“躺平”，爭取用一年時間走出經營困局。

一年之約

正榮管理層表示，短期內，正榮沒有辦法彌補現金流和到期債務之間的巨大缺口，這也是尋求一系列票據展期的主要原因。通過債務展期，正榮預期在一年內穩定經營，恢復流動性。

境外美元債的交換要約以及同意征求僅是正榮債務展期計劃當中的一部分。正榮希望2022年到期的大部分母公司層面發行的債務都能協商展期。除美元債之外，公司還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權人協商達成類似的展期安排。對于一些有底層資產的ABS等其他債務，正榮會考慮執行方式落地手段的差異，同時在整體境內外平等的前提下進行展期的同意征求。

陳偉健透露，目前公司在境外的負債大概接近40億美元。其中今年到期的本金加利息大概有15億美元。

因此，正榮希望與債權人達成一年之約，利用這一年時間強化經營和資產處置回收現金流，同時迎接政策的好轉。一個事實是，房企妥善解決整體債務，也較符合債權人的長期利益。

復盤現金流遇阻

正榮管理層首先與債權人復盤了公司現金流是如何收窄的。對于債權人關于公司現金流在一個月期間內發生這么大的變化的質疑，康弘表示，今年1月份的公告是基于當時公司資金的鋪排計劃。非常遺憾的是，在過去的一兩個月，整個公司的現金收支與預期相差極大。

正榮在2022年前兩個月到目前為止的整體銷售不及預期，這也是行業基本情況。正榮1月份銷售金額同比下降了約30%。更為關鍵的是，正榮前兩個月的融資放款不如人意，凈流出加劇。比如一月份還款接近55個億，但僅融資14個億。其中包括西安、廣州等多個地方開發貸融資都落空，整個融資凈流出40多億，比去年年底的原計劃相差20個億。

春節前適逢企業工程款以及其他支出的支付高峰，正榮1月份支出比平時高出了將近15億。整個1月份的整體現金流流出約81億。超出預期50億。

以上種種對正榮原來的資金計劃造成極大影響。

另外，有些地方的資金監管力度不斷收緊，導致企業項目層面以外用于償還債務的資金非常有限。正榮亦面臨這樣的局面。“2月初，我們整個可用的資金占到總資金約5%左右，受限比例高達95%。”正榮管理層表示，這樣的情況至今仍沒有看到轉機。據透露，進入2022年，正榮每個月只有大概兩個億不到的資金回流。

因此，正榮指出，目前的方案是公司能夠拿出來的最好方案。“公司也研究過各種債務的解決方案，但是公司債務結構非常復雜，只能通過短時間的本金展期才有可能維持利息的正常支付。這也是對各方來說一個最優的方案。”康弘表示。

化債進展

對于未來一年的化債計劃，劉偉亮指出，節后個別城市的房貸首付政策有所下調，如果這種形勢能持續下去，尤其是在合理范圍內對融資管控的調整，對于正榮穩定2022年經營局面也有幫助。

劉偉亮預判，樓市將有以下的變化：

首先，放松監管資金可以直接釋放項目層面的現金資源，增加公司的可用資金，顯著地改善企業的流動性來保持項目付款施工。

其次，項目融資的合理需求如果能得到滿足，能幫助項目正常開發建設，減少對企業全局的資金占用，進一步有利于順利開盤和加速銷售，有助于銷售資金的回籠。

正榮管理層也很坦誠地指出了當下房企化債普遍面臨的局面：如果金融機構能夠在還款端給予適當彈性，在當前的環境下，有利于緩解短期集中還款的壓力。項目層面有更多時間爭取銷售回款，回籠資金，有助于整個現金流的穩定。

如果債權人包括美元債持有人能接受此次交易，正榮表示，未來一年內，從以下幾個方面增加現金以保證債券兌付：

第一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放。

2月，正榮有接近120億應收賬款。隨著政策的適度放松，有可能會釋放一部分受限資金補充流動性。

第二，加快銷售和資金回籠。

截至2月初，正榮預計剩余的權益貨值大概有1300億以上，基本上分布在南京、蘇州、福州等這城市。正榮擬通過加快銷售資金回籠來保持生產經營以及資金的回籠。預計3月銷售會有改善。正榮主要布局在一二線和強三線城市，整體資產的流動性比較好。據劉偉亮透露，目前已有超過70個項目復工。

第三，出售資產“回血”。

目前，正榮手握近100億的自持物業，扣除掉當前20億融資和再投入的30億，按照公允價值計算的凈價值約40到50億左右。這些項目都在正榮的出售列表內。

正榮目前明確要保交付，通過快速銷售，有效改善流動性。在減少負債規模的前提下，推進部分項目的轉讓，爭取在2023年到期之前改善整個流動性緊張的局面。

據介紹，正榮目前已梳理了一批合作項目和投資性物業。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓的事宜，預計今年上半年可以完成30到40億左右規模的資產盤活處置。

作為排名行業20名左右的房企，正榮陷入資金困境的現狀與化債方案頗具代表性，對后來者也具有借鑒意義。

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