今年樓市分化趨勢加深 明年銷售以“淡季”為主

近兩年多來，房地產市場調控政策取得了較為明顯的成效。昨日，中國銀行國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日報》記者采訪時表示，從國家統計局發布的70城二手住宅價格指數和新建商品住宅價格指數環比情況來看，8月份可以說是年內房價的最高點，之后便呈現下降趨勢。總的來看，無論是一二線城市還是三四線城市，房價漲幅都在第四季度開始收窄。

“究其原因，一是7月底中央政治局會議提出‘堅決遏制房價上漲’后，市場預期由慢漲轉為下跌;二是8月份開始，部分城市棚改貨幣化安置方式逐步退出，使得三四線城市房價上漲預期加速回落。”李赫預計，2019年三四線城市房價的下行壓力會進一步加大。

除了銷售價格進一步回落外，2018年全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速也從9月份開始呈現放緩態勢。

數據顯示，今年前11個月，商品房銷售面積僅為148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比前10個月回落0.8個百分點;商品房銷售額為129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，一線城市成交面積下滑相對有限，二線城市成交面積在11月份略有明顯反彈，三四線城市漲幅收窄較為明顯。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析認為，總的來看，目前二線城市在供求兩端都保持著較高的水平，而三四線城市受“去庫存”任務基本完成以及棚改政策調整因素影響，市場預期在逐步發生改變。基于此，預計2019年一線城市將呈現價格穩定但成交量下滑的局面，二線城市分化態勢會更為明顯，對于三四線城市來說，在2019年的變化或更加明顯，尤其是已經完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調控措施，成交量或迎來進一步下降。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，用“冰火兩重天”來形容2018年房地產市場，似乎一點也不為過。上半年，雖然調控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開發額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持著快速增長。然而步入下半年，市場涼意征兆盡顯，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調，土地購置面積增速放緩，投資開發增速雖維持高位但上漲動力不足等，這一系列現象都預示著樓市迎來自身的調整期。

展望2019年，楊科偉預計，房地產銷售以“淡季”為主。

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