房地產行業進入快速洗牌期 投資拿地成戰略性能力

房地產行業正進入快速洗牌期，規模成為企業生存發展的關鍵訴求。投資拿地，已經成為房企面向未來的戰略性能力。

截至7月23日，據中原地產研究中心統計數據顯示，僅從“招拍掛”市場的權益拿地金額看，50家房企合計拿地金額高達10940億元。其中，19家房企拿地均超過200億元。

據中原地產研究中心數據顯示，碧桂園、萬科、保利地產、龍湖地產和華潤置地等公司權益拿地總價居于前列。從今年年初至7月23日，碧桂園通過“招拍掛”市場拍得土地366塊，權益規劃建筑面積達到4365.98萬平方米，權益拿地總價達到1086億元，拿地均價為2487元/平方米。無論拿地數量、規劃面積和拿地總價，碧桂園均位于榜首。融信中國拿地僅4塊，但公司拿地樓面價格高達13939元/平方米，僅次于恒隆地產、九龍倉集團和中鐵置業的平均拿地樓面價。

目前平均拿地樓面均價最高的是恒隆地產，今年5月份恒隆地產以107.3億元總價競得杭州百井坊地塊，成交樓面價55285元/平方米，這也是恒隆地產上半年在土地市場的唯一一次出手。

不過，在一系列調控下，熱點城市溢價率保持在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。

中原地產首席分析師張大偉表示，5月份以來，熱點城市成交量有所恢復，環比出現明顯上行。其中，一、二線城市房價基本平穩，三、四線城市價格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元銷售規模沖刺1000億元銷售目標，1000億元沖刺2000億元銷售目標的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

值得關注的是，今年以來，房企融資壓力和還債壓力倍增，部分房企對總地價過高地塊較為謹慎，多數房企選擇積極進入三、四線城市，但對總投資體量控制較為嚴格，多選擇符合“短平快”產品線的地塊，但也推動三、四線城市土地出讓金額水漲船高。

值得一提的是，進入下半年以來，多數房企都在積極推貨，加快項目周轉速度。一方面是業績目標壓力，另一方面則是在融資環境趨緊的環境下，房企需要加快回籠資金保證現金流安全，同時還有還債需求。

有研究報告指出，從土地市場供求結構來看，一線城市在高壓調控下明顯降溫，二線城市由于加大供應實現量升價穩，三、四線城市在需求外溢和棚改帶動下量升價漲。從企業拿地來看，品牌房企仍在積極補倉，并向三、四線城市下沉。預計2018年下半年，在金融環境收緊及棚改政策調整作用下，土地市場將繼續降溫，部分三、四線城市市場風險或將顯現，房企拿地宜更加科學與審慎，保障現金流安全。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷于昨日表示，在政策影響之下，下半年，棚改的進城會進一步放緩;在資金來源不充分的條件下，樓市將回歸“零增長”區間。他進一步稱，現在中國居民的杠桿率已經十分高了，房價泡沫破裂的風險揮之不去，市場經濟下出現債務違約十分正常，一、二線城市供應不足，房價受限三、四線城市需求透支，后續乏力。

關鍵詞： 戰略性 能力 行業