房地產融資渠道緊縮 中小企業面對現金流緊張困境

2018年樓市正在面臨資金緊繃的挑戰。在整個行業集中度進一步提升、大型房企紛紛加大拿地布局沖刺規模的同時，不少中小房企正在面對融資環境緊縮、現金流緊張的困境。由于受行業調控政策影響，不少房企的銷售回款較去年同期減少，加上拿地開發投資較去年同期增加，導致現金流減少。

從相關數據披露可見，龍頭房企負債規模已經逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。分析人士表示，部分中小房企為了規模擴張，2016年拿了很多高價地，發行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負債率持續走高。

據統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，截至4月10日，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。其中18家資產負債率超過80%紅線，占比超過29%。

負債率增長的同時，是政策環境的進一步收緊。今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日，銀監會發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，整治重點包括發放首付不合規的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

1月25日至26日，中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。在多個監管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。

標準普爾認為，今年中國主要開發商有望保持其已改善的杠桿率，但杠桿率不大可能繼續大幅下降，特別是在更長期而言，原因在于土地成本更高的項目將逐漸影響并降低利潤率。此外，多數開發商仍然有激進的規模擴張計劃，這將限制降低杠桿率的可能性。

在行業整體改善的背景下，標普認為開發商的信用狀況和杠桿率趨勢的差異正在擴大。眾多開發商仍通過購地及小型并購實現增長。擴張計劃執行較差、購地及銷售執行不均衡、合同銷售額業績滯后的開發商杠桿水平更高。2017年房地產行業的流動性總體穩定，平均現金對短期債務的覆蓋率保持為約1.6倍，但隨著大筆債務將于2018年和2019年到期，標普仍然認為再融資風險在加劇。

關鍵詞： 現金流 困境 中小企業