佳源服務通過上市聆訊：在管建面2760萬平 物管費收取率持續(xù)走低

中華網財經11月25日訊：據港交所11月24日披露，佳源國際旗下佳源服務控股有限公司（下稱“佳源服務或公司”）通過港交所聆訊，并披露聆訊后資料集。

資料顯示，海通國際和國泰君安國際擔任其聯(lián)席保薦人。

中國物業(yè)服務百強排名第35

超八成在管面積在長江三角

中華網財經從公布的聆訊資料獲悉，佳源服務是一家位于浙江省的綜合物業(yè)管理服務供應商，總部在嘉興，植根于長江三角洲地區(qū)，通過逾15年的運營，已從地區(qū)物業(yè)管理供應商成長為具有全國性業(yè)務的綜合物業(yè)管理服務供應商。

重組完的股權結構看，佳源服務由佳源國際100%持股，其背后為創(chuàng)始人沈天晴直接或間接持有佳源服務股份比例為69.74%，公眾股東30.26%。

另，根據中指院的排名，于2020年，佳源服務在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性領先企業(yè)中排名第13。根據中國房地產業(yè)協(xié)會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心的資料，于2018年，佳源服務于2018中國物業(yè)管理企業(yè)綜合實力50強中排名第33。2019年，其獲中指院認可為“2019嘉興市、泰興市、宿遷市物業(yè)服務市場地位領先企業(yè)”。截至2019年12月31日，公司在管總建筑面積約84.3%位于長江三角洲地區(qū)。

規(guī)模：在管面積2760萬平、154個在管項目

截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建筑面積約為40.3百萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份，共有154個在管項目，在管總建筑面積約27.6百萬平方米，涵蓋中國28個城市及十個省份。

收入：上半年2.8億

佳源服務于2017年、2018年及2019年的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復合年增長率為47.2%，截至2020年6月30日止六個月，佳源服務的收入為2.8億元，同比增長33.0%。

值得注意的是，公司主營業(yè)務分別包含三個板塊，分別是物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務。其中，物業(yè)管理服務收入為公司營收的主要來源，2017年至2020年6月30日的上半年，公司物業(yè)管理服務收入分別為1.34億元、2.0億元、2.82億元以及1.66億元；分別占到公司總營收的81.6%、79.1%、81.4%以及85.5%。

凈利復合年增長率65.4%

于同期，凈利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，復合年增長率為65.4%，今年中期，該公司的凈利潤為3630萬元，同比增長27.0%。

于2017年、2018年及2019年，佳源服務的毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，復合年增長率為54.1%，2020年中期為8590萬元。

佳源服務已訂約管理的物業(yè)總建筑面積，由截至2017年2610萬平方米，增至截至2018年的3290萬平方米，并進一步增至截至2019年的3880萬平方米，復合年增長率為21.8%，該公司已訂約管理的物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的4030萬平方米。

風險1：超八成收入局限于長三角區(qū)域

資料風險提示：佳源服務的大部分業(yè)務集中于長江三角洲地區(qū)，容易因該地區(qū)的政府政策或經營環(huán)境出現任何不利發(fā)展而受到影響。其專注于在經濟發(fā)達地區(qū)人口密集的城市發(fā)展業(yè)務，且大部分業(yè)務集中于長江三角洲地區(qū)。

數據顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服務于長江三角洲地區(qū)的在管總建筑面積分別約為1290萬平方米、1780萬平方米、2200萬平方米及2340萬平方米，分別約占公司截至該等日期在管總建筑面積的92.1%、92.6%、84.3%及84.5%，以及分別占佳源服務于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月來自覆蓋長江三角洲地區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務總收入的95.5%、93.3%、94.0%及82.5%。

此外，佳源服務表示，由于業(yè)務集中，該地區(qū)的政府政策或經營環(huán)境如出現任何不利發(fā)展，將會對其的業(yè)務、財務狀況及經營業(yè)績造成重大不利影響。公司的經營在很大程度上依賴長江三角洲地區(qū)的以下發(fā)展因素，其中大部分因素并非其所能控制。

風險2：包干制收費下收入不增加，成本反升

資料顯示，若公司無法估計或控制提供物業(yè)管理服務的成本，其可能會蒙受損失。于業(yè)績紀錄期，佳源服務大部分收益主要來自包干制物業(yè)管理服務，其中以預先確定的每平方米每月價格收取物業(yè)管理費，即所提供物業(yè)管理服務的“全包”費用。該等物業(yè)管理費不會隨著公司產生的實際物業(yè)管理成本金額而改變。

相關財務預測顯示，如物業(yè)管理費下降5%，推算其2020年上半年物業(yè)管理服務收入將減少1183萬元，相應的利潤減少887萬；而下降10%，則相應分別減少2367萬與1775萬元。

人力成本持續(xù)上漲至總成本的76.7%

此外，關于公司最大成本支出人員成本方面，佳源服務表示，于業(yè)績紀錄期，公司的雇員福利開支大幅增加，乃由于擴展業(yè)務、員工人數增加及中國勞動力市場價格上漲所致。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，佳源服務的總開支下確認的雇員福利開支分別為1.25億元、1.88億元、2.74億元、1.25億元及1.54億元，分別占公司總開支合計金額的70.0%、67.9%、71.5%、73.0%及67.6%。與此同時，于業(yè)績紀錄期，公司服務成本下的雇員福利開支分別為1.22億元、1.82億元、2.6億元及1.49億元，分別占公司服務成本總額的74.4%、72.0%、75.1%及76.7%。

風險3：七成收入來自母公司

資料顯示，于業(yè)績紀錄期，佳源服務的大部分物業(yè)管理服務合約涉及由佳源地產品牌開發(fā)的物業(yè)。數據顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，來自該等物業(yè)的收入分別約占其物業(yè)管理服務總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。

風險4：物業(yè)管理費收取率持續(xù)走低

資料中，有關物業(yè)管理費收取風險，佳源服務表示，公司未必能向業(yè)主、住戶及物業(yè)開發(fā)商收取物業(yè)管理費，因此可能產生應收款項減值虧損。我們在向業(yè)主或住戶（尤其是在閑置率相對較高的小區(qū)）收取物業(yè)管理費時可能會遇到困難。盡管我們力求通過多種收款措施收取逾期物業(yè)管理費，但我們無法向閣下保證該等措施將會奏效或能使我們準確預測未來的收取率。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，我們的應收貿易款項減值準備分別為840萬元、1570萬元、2060萬元及2470萬元。截至2020年6月30日，我們于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月的物業(yè)管理費收取率（按某一期間實際收取的物業(yè)管理服務費占同一期間物業(yè)管理服務總收入的百分比計算）分別為90.5%、95.6%、87.6%及63.5%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，我們的關聯(lián)方應收貿易款項周轉日數分別為210日、112日、89日及212日，而第三方的應收貿易款項周轉日數分別為57日、75日、88日及88日。

在管建面復合年增長率為36.5%

不過，佳源服務在管物業(yè)的總建筑面積，由截至2017年1400萬平方米，增至截至2018年的1920萬平方米，并進一步增至截至2019年的2610萬平方米，復合年增長率為36.5%，該公司在管物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的2760萬平方米。

值得注意的是，對于上市后的發(fā)展目標，佳源服務表示將尋求選擇性投資以及收購機會以進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富自身產品；投資于智能化運營及內部管理系統(tǒng)以提升服務質量及客戶體驗以及用作部分運營資金。

有關佳源服務上市動態(tài)及運營，中華網財經將繼續(xù)關注。

（中華網財經綜合 文/丁一）

關鍵詞： 佳源服務 IPO 佳