佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新：物業(yè)管理公司不能僅靠規(guī)模增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

10月15日，佳兆業(yè)美好（2168.HK）召開了2020年首次投資者開放日活動(dòng)，佳兆業(yè)集團(tuán)高級(jí)副總裁、首席財(cái)務(wù)官兼佳兆業(yè)美好集團(tuán)執(zhí)行董事吳建新出席了此次活動(dòng)，并就佳兆業(yè)美好的發(fā)展戰(zhàn)略及核心優(yōu)勢(shì)與投資者進(jìn)行了面對(duì)面交流。

以下為交流實(shí)錄：

凱峰投資：公司提到的佳科智能公司是否有中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)，比如5-10年期的目標(biāo)？

吳建新：

關(guān)于智能化業(yè)務(wù)發(fā)展，從數(shù)據(jù)和整體介紹可以看出，我們是一家物業(yè)管理企業(yè)，但通過智能化來賦能，支撐公司未來發(fā)展。隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，純粹的基礎(chǔ)物管服務(wù)已經(jīng)無法適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)之所以更名為佳兆業(yè)美好集團(tuán)，就是致力于創(chuàng)造美好生活。隨著智能化和5G技術(shù)的發(fā)展，通過智能化解決方案，為我們的業(yè)主、客戶、甚至整個(gè)社會(huì)提供更好的物業(yè)服務(wù)。智能化業(yè)務(wù)作為集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，未來必然將成為佳兆業(yè)美好集團(tuán)發(fā)展的重要支柱之一。

思遠(yuǎn)投資：公司未來三年分紅率、回報(bào)預(yù)期如何？明確的合約/在管數(shù)據(jù)情況？舊改規(guī)劃？既然公司業(yè)務(wù)版塊較多，那么認(rèn)為物業(yè)發(fā)展是否存在可持續(xù)性？智能解決方案的產(chǎn)出周期是多久？有沒有考慮過物業(yè)行業(yè)可發(fā)展空間的終局問題？

吳建新：關(guān)于分紅政策，從過往數(shù)據(jù)可以看到，上市兩年來，每年的分紅率都是40%，往年復(fù)合的收入增長(zhǎng)率也在40%左右。即使上市前利潤(rùn)增長(zhǎng)率也在30%-40%，所以我們的分紅政策不會(huì)變，會(huì)維持在40%，甚至更高的分紅率。

第二點(diǎn)，剛剛發(fā)問的投資人最感興趣的應(yīng)該是，物業(yè)管理板塊的規(guī)模、收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的關(guān)系。其實(shí)，擴(kuò)大來講，如果一個(gè)物業(yè)管理公司僅僅依靠規(guī)模增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，是不能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期高毛利率的，雖然33.8%在各位看來可能比較低，但在整個(gè)社會(huì)平均來看，是比較高的。母公司1638.HK的毛利水平，也在28%左右，佳兆業(yè)美好的毛利率更高，放在全社會(huì)來看也比較高。如果單靠規(guī)模增長(zhǎng)，在管面積的增長(zhǎng)，管理費(fèi)的增長(zhǎng)，通過人工的減少，成本的壓降，來擴(kuò)大規(guī)模增加利潤(rùn)，我們認(rèn)為是不足夠的，所以我們才會(huì)著眼于未來，通過佳科智能的智能化解決方案、社區(qū)增值服務(wù)等業(yè)務(wù)提升利潤(rùn)的規(guī)模，也只有這樣，才能突破利潤(rùn)增長(zhǎng)的瓶頸，也許我們的毛利率和凈利率還會(huì)上升。

另外提到的關(guān)于社區(qū)增值服務(wù)，上半年雖然增速不高，但這是近兩三年來，整個(gè)行業(yè)面臨的普遍難題，比規(guī)劃的增長(zhǎng)速度要慢。之前規(guī)劃的業(yè)務(wù)（社區(qū)買菜、倉管服務(wù)、送貨上門之類業(yè)務(wù)），往往面臨社會(huì)上更專業(yè)、技術(shù)領(lǐng)先的公司的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致增幅不大。所以通過智能解決方案提高物業(yè)管理水平，通過品牌賦能不斷擴(kuò)大在管面積，再結(jié)合社區(qū)增值服務(wù)的提升，都是未來的發(fā)展方向。

交付前及顧問服務(wù)是佳兆業(yè)美好的特色業(yè)務(wù)，母公司佳兆業(yè)集團(tuán)在舊改行業(yè)的努力和探索取得了一定成就，目前1638.HK母公司在舊改的投入以及獲取的收入非?？捎^，佳兆業(yè)集團(tuán)在舊改項(xiàng)目的占地已經(jīng)超過了4,000萬平，貨值在2萬億以上，所以前期舊改服務(wù)是佳兆業(yè)美好利潤(rùn)及規(guī)模的來源、支撐。

線上提問：很多地產(chǎn)龍頭拆分物業(yè)上市，疫情后還青睞物業(yè)的原因，市場(chǎng)是否還能維持良性競(jìng)爭(zhēng)？

吳建新：任何行業(yè)都存在競(jìng)爭(zhēng)，近一年多還有不少地產(chǎn)公司分拆物業(yè)上市，市場(chǎng)很大，一定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，但也一定會(huì)維持在良好的態(tài)勢(shì)上。目前有74%的市場(chǎng)由小物業(yè)公司占據(jù)，頭部物業(yè)服務(wù)公司未來市場(chǎng)很大，會(huì)是良性競(jìng)爭(zhēng)、良性發(fā)展。

線上提問：未來舊改何時(shí)發(fā)力，是否因?yàn)槟腹緝?chǔ)備豐富，可以為佳兆業(yè)美好提供較多的業(yè)務(wù)來源？

吳建新：佳兆業(yè)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早投身城市更新事業(yè)、最具實(shí)力的城市公共服務(wù)商，已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)中國(guó)城市更新綜合實(shí)力No.1，在社會(huì)上有人說佳兆業(yè)是“舊改之王”。城市更新項(xiàng)目的逐步推進(jìn)持續(xù)為佳兆業(yè)美好提供貫穿城市更新全生命周期的物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)，由于母集團(tuán)的項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的粵港澳大灣區(qū)，擁有管理費(fèi)較高的優(yōu)勢(shì)。因此，城市更新項(xiàng)目將為佳兆業(yè)美好在項(xiàng)目品質(zhì)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)和項(xiàng)目規(guī)模等方面的持續(xù)增長(zhǎng)提供良好的支撐。

線上問題：佳兆業(yè)美好有牌照嗎？怎么能做金融類業(yè)務(wù)？

吳建新：佳兆業(yè)美好本身是沒有金融牌照的，也不做金融資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、研發(fā)和銷售，只是對(duì)金融產(chǎn)品的銷售提供物業(yè)管理服務(wù)，比如租房子給銷售人員或者接待購買的客戶的類似增值服務(wù)，對(duì)金融本身不涉及，只是為交易渠道提供物業(yè)服務(wù)，包括安保服務(wù)。

關(guān)鍵詞： 佳兆業(yè)