浙商證券：銷售市場(chǎng)筑底震蕩，房貸利率有望下調(diào)

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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮8月21日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)2023年W33。

本周核心觀點(diǎn)

政策面：證監(jiān)會(huì)支持“一企一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，各地需求側(cè)政策調(diào)整持續(xù)。中央：1）央行：1年期MLF中標(biāo)利率從2.65%下調(diào)至2.50%，7天逆回購(gòu)利率從1.90%下調(diào)至1.80%，分別下調(diào)15個(gè)和10個(gè)基點(diǎn)。2）證監(jiān)會(huì)：繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施落地，將加快推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。各地：1）湖北省決定率先開(kāi)展智慧小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作。將首先在武漢、襄陽(yáng)、宜昌率先開(kāi)展智慧小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)其余市、州積極參與；2）深圳市發(fā)布新策支持民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目參與REITS試點(diǎn)，支持民間投資參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)、城市老舊資源；3）西安市擬降低轄內(nèi)個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限；4）四川省、昆明市等優(yōu)化公積金相關(guān)政策。

基本面：本周新房市場(chǎng)環(huán)比微漲，二手房市場(chǎng)環(huán)比微降。本周30大中城市商品房成交面積181萬(wàn)平，環(huán)比+3.1%，環(huán)比增速較上周上升29.7pct；同比-29.9%，同比增速較上周下降3.9pct。分線城市來(lái)看，本周一、二線城市成交面積環(huán)比上升，三線城市環(huán)比下降。本周18城二手房成交面積125萬(wàn)平，環(huán)比-0.8%，環(huán)比增速較上周下降7.5pct，同比-18.1%，同比增速較上周下降1.6pct。分線城市來(lái)看，本周一線、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市環(huán)比下降。

板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌1.93%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)0.66pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。本周恒生指數(shù)下跌5.89%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下降5.78%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)0.11pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌6.41%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤(pán)0.52pct，表現(xiàn)弱于大市。

本周觀點(diǎn)：本周中期借貸便利利率（MLF）再度下調(diào)，1年期MLF中標(biāo)利率及7天逆回購(gòu)利率分別下調(diào)15個(gè)和10個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月末，全部343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。浙商證券認(rèn)為，本次降息為繼6月央行降息后的再次調(diào)整，能夠推動(dòng)5年期LPR及房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，居民購(gòu)房成本有望繼續(xù)降低，從而助力購(gòu)房情緒改善；此外，8月以來(lái)各地放松政策持續(xù)落地，從中央及各地出臺(tái)調(diào)整政策的節(jié)奏上來(lái)看，浙商證券認(rèn)為當(dāng)前已進(jìn)入政策加速落地階段。根據(jù)本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月商品房銷售面積6.7億平方米，同比-6.5%，累計(jì)降幅降至2023年新低；商品房銷售額7.0萬(wàn)億元，同比-1.5%，自3月之后累計(jì)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。本周新房市場(chǎng)環(huán)比微漲3.1%，二手房市場(chǎng)環(huán)比微降0.8%。浙商證券認(rèn)為，政策調(diào)整對(duì)當(dāng)前一二線城市基本面企穩(wěn)有重要作用，當(dāng)前市場(chǎng)銷售邊際的持續(xù)下行可能會(huì)再次加速一二線城市供需兩端政策的落地節(jié)奏。

浙商證券看好：一二線城市國(guó)企在此輪周期修復(fù)中的成長(zhǎng)性。總量高位向下，規(guī)模越大的房企增長(zhǎng)彈性可能越受約束，而地方企業(yè)得益于屬地資源優(yōu)勢(shì)市占率增長(zhǎng)潛力更大。看好: 北京的【城建發(fā)展】、深圳的【天健集團(tuán)】、廣州的【越秀地產(chǎn)】、杭州的【濱江集團(tuán)】，以及流通性較好且布局一二線比例較高的頭部房企【招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份】。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開(kāi)發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。

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