要步恒大后塵？碧桂園賣資產(chǎn)自救，中海地產(chǎn)“接盤”

短短一個月內(nèi)，“宇宙第一房企”碧桂園就傳出高管減持，捐贈股份，面臨巨虧，兩筆美元債未能如期兌付等一系列事件，似乎是提前準(zhǔn)備好了，來了一個集中爆發(fā)。

【資料圖】

這個房地產(chǎn)行業(yè)的龐然大物，已經(jīng)走到了生死關(guān)口，于是深陷困境的碧桂園，開啟“賣賣賣”模式。

近日，碧桂園發(fā)布公告稱，將擁有的廣州亞運城項目26.67%股權(quán)出售給中海，總代價約12.915億元。

事實上，碧桂園開始出售手上的部分資產(chǎn)項目，意在回籠資金“自救”，所得款項將計劃主用于集團保交樓等項目建設(shè)開支。

買資產(chǎn)自救

亞運城項目有著“廣州樓盤”之稱，中海原本已持有聯(lián)營公司73.33%股權(quán)，待本次收購碧桂園股份后，其將成為100%持股股東。

2009年12月，碧桂園、富力、雅居樂組成的民企聯(lián)合體，力挫中海、保利、萬科組成的國企聯(lián)合體，斥資255億拿下亞運城項目，創(chuàng)下當(dāng)時的全國總價最高紀(jì)錄。

2010年首次開盤，亞運城創(chuàng)下5000人排隊搶2000套房的記錄，更在3個月內(nèi)賣出近4000套房，均價超過1.2萬元/㎡。2017年亞運城成交金額57.74億元，首次摘得廣州單盤銷冠；2018年再度成交106億元，成為廣州市場首個百億樓盤；2019年亞運城單盤業(yè)績登頂全國之首。在此后兩年，亞運城繼續(xù)蟬聯(lián)廣州單盤銷售冠軍。

如今碧桂園選擇退出，中海將100%控股了廣州亞運城項目，可以說是一個雙贏的局面。

以碧桂園目前的狀況，選擇回籠資金更加合適；而中海好歹是央企，實力更加強勁，買家也不用擔(dān)心出問題，利于銷售。如今的亞運城，規(guī)劃有19所學(xué)校，其中17所已經(jīng)建成；規(guī)劃有4大商業(yè)綜合體、3大風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、7大社區(qū)商業(yè)街；家門口享有10萬㎡綜合體育館、約10KM環(huán)城慢跑綠道、濱江景觀道等，可謂配套成熟的生活大城。

但是想要盡可能平穩(wěn)過渡眼前困境，碧桂園只有通過繼續(xù)賣房、出售資產(chǎn)、大面積裁員，同時積極推進債務(wù)重組，和債權(quán)人談判展期以獲得喘息的機會。

碧桂園要步恒大后塵

拉開歷史的望遠(yuǎn)鏡，過往的高光存在，這兩年逐漸進入至暗。無論碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企，這些曾經(jīng)的白衣騎士，如今陸續(xù)拍在沙灘上。

過去幾年，以碧桂園、恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)快速崛起，超過萬科等曾經(jīng)的房企龍頭，成為新一代房地產(chǎn)老大，主要就是靠持續(xù)不斷的杠桿擴張。而公司規(guī)模快速擴張的背后，需要靠驚人的負(fù)債來支撐。在前些年國內(nèi)房地產(chǎn)融資政策收緊的背景下，碧桂園和恒大等房企通過在海外發(fā)行美元債來融資，成為支撐公司擴張的重要手段。

為了償還巨額債務(wù)，碧桂園和恒大這些房企的主要辦法在于，一是靠銷售回款，二是靠在美元債市場借新還舊。

在過去幾年房地產(chǎn)上升周期，這一套辦法暢行無阻，幫助碧桂園和恒大這些企業(yè)快速崛起。但是隨著市場環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)地房企賴以成長的擴張模式開始行不通了，所以最近幾年，越來越多的房企開始陸續(xù)爆雷。

碧桂園的危機之所以格外值得關(guān)注，不僅是因為公司是國內(nèi)銷售規(guī)模排名第一的房企，更重要的是碧桂園出現(xiàn)危機的時機——是在國內(nèi)對房地產(chǎn)市場史詩級救市之際，然而碧桂園還是不可避免地陷入了流動性危機。這才是當(dāng)前最值得反思和警醒之處。

碧桂園是一顆比恒大還要大的“雷”。雖然負(fù)債1.4萬億的碧桂園比恒大少1萬億，但碧桂園的合約負(fù)債高達(dá)6600億元，與恒大的7200億旗鼓相當(dāng)。如此高的合約負(fù)債，背后是上百萬個家庭。由于碧桂園深耕三四線城市及縣城，其平均房價遠(yuǎn)低于恒大，因此尚未拿到房子的業(yè)主至少是恒大的2倍。

單從未能如約償還債務(wù)這件事來說，就意味著，碧桂園已經(jīng)最壞的打算了，隨時步入恒大的后塵。

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