2021年實施房產新政，房屋買賣將有重大變化

相信在大部分國人的心中，“有房才有家”，買房早已成為每個家庭重中之重的大事。對普通家庭而言，買一套房，可能需要花上大半輩子的積蓄，所以對于居高不下的房價，搞清楚法律政策，非常重要。就像即將于2021年1月1日起施行的《民法典》，對房產買賣相關的法律進行了重大修改，將可能對房價、購房意愿，購房風險產生重大影響，直接關系你我生活。今天我們就和大家聊聊相關重要的新規變化。

新規變化一：抵押中房產，不用解押可直接過戶

按照之前規定，銀行抵押中房產必須繳清全款、解押之后才能過戶。但在2021年民法典新規施行后，在押房產可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

但此處需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權，如果過戶后不及時償還銀行貸款，銀行依然有權申請處置這套房屋。

一起看看法條鏈接：

根據《民法典》第406條規定：“抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。

抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。”

律師解讀：2021年1月1日《民法典》施行后，房子已經設定了抵押，抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權賣。

抵押權不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。

而且如果抵押權人能夠證明抵押財產轉讓，可能損害抵押權,可以請求抵押人將轉讓所得的價款，提前清償債務，以此保護抵押權人的合法權益。

因此溫馨提醒，抵押權人設立抵押權或簽訂抵押合同時，也要注意明確是否同意抵押物進行轉讓的約定條款，避免后續造成糾紛損失.....

新規變化二：中介費不能省

根據新規規定，通過中介服務并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權起訴。以后，在房產交易中，想通過跳單省錢的，行不通了。

法條鏈接：

《民法典》第965條規定：委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

新規變化三：無權處分合同有效

根據《民法典》新規，因房屋出賣人未取得處分權從而導致房屋無法過戶的，買受人有權解除合同。當然，需要說明的是，這個無權處分是指賣方不是房屋所有人或授權人，與法拍房無關。

無權處分，即沒有處分權卻處置了他人財產，如：出賣他人之物、出租他人之物、以他人財產設定抵押或其他權利負擔、共有人未經其他共有人同意而處分共有財產等。無權處分行為既涉及到財產真正權利人的“靜態利益”，還涉及到相對人交易秩序這一“動態利益”。

現行的《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”這是我國立法首次確立了無權處分規則，但該規則一經誕生，就飽受爭議。

而明年即將施行的《民法典》將《合同法》中的上述第51條整條刪除。只在《民法典》第579條明確保留相關規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”

可以這樣理解，《民法典》這條新規改變了關于無權處分的效力規定，也默認了無權處分合同的效力。就是賣家因無權處分導致無法履行合同的情況下，買家可以選擇與對方解除合同，同時依據合同約定追究無權處分人的違約責任，要求對方進行違約賠償。

新規變化四：買房前要查清楚房屋是否設立居住權

居住權是獨立于土地使用權、房屋產權外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設置的一個物權類型。

帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。即使買家完成過戶手續，手中拿著房產證，買到帶有居住權的房子，也不能將居住權人趕走。需要直到居住權人死亡或約定的居住權期屆滿后，居住權才會滅失。

根據《民法典》第368條規定：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

翻譯過來就是：居住權需要以訂立居住權合同，需要基于書面合同訂立，向登記機構進行確認登記后取得，并非雙方私下簽了居住權合同就有效。未向登記機構進行登記備案的，哪怕人在房屋中一直居住，也不會憑時效長久取得居住權。

因此，以后購房人在買房前進行查冊，不但了解房屋的產權、抵押、租賃情況，而且需要確認清楚該房屋上是否已經設立他人的居住權。

關鍵詞： 房產新政 房屋買賣