融資渠道受限使房企面臨“錢緊”窘境

自2016年下半年以來，伴隨著雷厲風行的監管，房企融資多條渠道逐步收緊。作為典型的高杠桿及資金密集型企業，再融資渠道受限使房企面臨“錢緊”窘境。

銀行貸款作為房企融資最主要的渠道之一受限明顯。監管部門三令五申“嚴禁資金違規流入房地產市場”，并將違反房地產行業政策列為今年整治銀行業亂象的要點之一;隨著銀信業務和委托貸款先后被納入嚴監管，房企借道“影子銀行”進行融資受阻。此外，在行政處罰方面，監管部門毫不手軟，今年以來已有多家銀行機構因“資金違規流入房地產市場”領下罰單。

在債券融資方面，上海、深圳交易所2016年10月出臺了《關于房地產業公司債券的分類監管方案》，提高了房企公司債發行門檻，要求違法違規、哄抬地價、資金未用完或違規使用的房地產企業不得發行公司債。在此背景下，2017年房企債券融資大幅萎縮。

在多渠道受限的情況下，用途靈活的信托資金承接了溢出的融資需求，成為受房企青睞的融資方式。據聯訊證券測算，2016年尤其是當年10月提高房企公司債發行門檻后，房地產信托開始活躍起來，當年房企信托融資7327億元，2017年進一步上升到了11092億元。

值得注意的是，2017年12月監管部門發布《關于規范銀信類業務的通知》強調，商業銀行和信托公司開展銀信類業務時不得將信托資金違規投向房地產，這一規定提升了房企通過信托進行融資的難度。用益金融信托研究院報告指出，今年4月房地產信托融資規模顯著下降，與監管政策趨嚴有一定相關性。但是，房企債券明后兩年將迎來兌付高峰。整體看來，在房企仍有融資需求、多條融資渠道受阻的情況下，預計房地產信托規模有望回升。

另外，在境內融資收緊下，出海“籌錢”成為不少房企競相發力的方向。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前4月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了233.2億，同比2017年1-4月的112.35億美元，上漲幅度達到了107%。4月單月金額達到了88億美元，創下歷史新高。進入五月，發改委網站顯示已對融創、華遠、金科、萬科等房企境外發行債券予以備案登記。

但是，隨著房企境外發債放量，監管部門開始控制節奏以保障債務的安全性。近日，發改委、財政部聯合下發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求擬舉借中長期外債企業(含金融機構)要實現實體化運營，依法合規開展市場化融資，充分論證發行外債的必要性、可行性、經濟性和財務可持續性，同時依托自身資信狀況制定外債本息償付計劃，落實償債保障措施。通知提高了企業舉借中長期外債的門檻和要求，也意味房地產企業和地方政府融資平臺境外發債將會受限。

當下房企面臨的融資環境用“嚴冬”來形容也不為過。在此情況下，創新融資方式成為房企尋求出路的大勢所趨。比如，在監管支持下，資產證券化成為房企拓寬融資渠道的重要方式。去年以來類REIS及CMBS發行提速，市場參與機構日益多元化，2017年度產品發行數量及規模相比2016年均實現倍增。考慮到房企融資監管政策的延續性，可以預見房企資產證券化融資規模上升以及產品類型日益多元化的趨勢將延續。

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