土地市場降溫 助力深化調控

今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。截至目前，一線城市流標8宗，流標數量同比上漲166%，流標面積同比上漲幅度達700%;二線城市流標68宗，流標規劃建筑面積達796.66萬平方米，相比2017年同期上漲了53%。

以北京為例，今年已經有6宗土地出現流標。流標原因，一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價房和共有產權房，房價受限的同時，開發商需圍繞自持比例展開競爭，而且還有配建和還建等要求，加大了開發商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規模供地，已消耗了開發商的大量資金，而今年銀行對房企貸款資質審核要求越來越高，非標融資通道又被堵死，導致房企拿地更為謹慎。

在此之前的十余年中，北京土地流標、流拍數量僅為31宗，屬于絕對的賣方市場。即使一些地塊開發前景并不誘人，但房企出于鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等因素仍然趨之若鶩。今年以來，北京土地市場流標現象驟增，開發商明顯趨于理性。從全國來看，土地市場也在低位徘徊，前4個月百城土地成交面積同比增長16.9%，但溢價率已經由去年的40%左右降至20%左右。

土地市場降溫的同時，我們還要看到，最新公布的70個大中城市房價指數同比仍在上漲，且環比漲幅有所擴大，“房荒”現象在不少城市接連出現。可以看出，政策從土地市場向房屋市場的傳導并不順暢，究其原因，在于竣工面積的大幅下降和供地結構的明顯失衡。

根據統計局數據，今年前4個月，全國房屋新開工面積仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會選擇盡快開工，但施工面積增速已降至1.6%的低位，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少，4月末全國住宅待售面積已降至2.85億平方米，庫存去化時間僅為2.4個月。而在2016年10月新一輪調控啟動之前，這個數字是6.8個月。社科院近日發布的《2018年房地產" style="color: rgb(102, 102, 102); text-decoration: none; cursor: default;" href="http://house.china.com.cn/" target="_blank">房地產藍皮書》認為，由于地方政府規定新房價格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制，開發商推盤積極性不高，轉而拉長施工周期，延緩項目竣工。

在庫存減少的同時，地方政府應根據住建部和國土部去年4月份發布的通知要求，加大土地供應的數量，但地方政府出于招商引資等因素考慮，往往會加大非住宅用地特別是工業用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會城市為例，2017年該市市內六區掛牌108宗土地，(純)住宅用地僅有13宗，遠遠低于非住宅用地。

所以，如果要確保房地產調控收到效果，就需要在加大供地力度的同時加快開發速度。近期住建部就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市，即要求有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房。約談問責有助于推動地方政府落實調控主體責任，同時也預示著房地產調控將繼續保持“從嚴”邏輯，不會放松。

短期來說，對地方政府而言，應致力于增加住宅用地數量，并相應調低入市土地價格，繼續為土地市場降溫;對房企來說，則須放棄調控將會放松的幻想，加快推盤速度，實現快速周轉，進而減少自身的資金壓力。

從長期來看，必須關注到以“限購、限貸、限價、限售”為標志的行政調控措施對市場的扭曲，未來應著重發揮市場手段，理順供求關系，解決土地錯配問題，真正形成房地產市場的長效機制，進而實現對行政措施的替代。

關鍵詞： 土地市場