平安證券：從新鴻基地產看港資房企經營邏輯

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樂居財經 李禮 8月24日，平安證券發布地產雜談系列之四十八。

投資要點

雙輪驅動的港資地產龍頭。新鴻基地產成立于1972年7月，同年8月掛牌上市，為中國香港最大地產發展商之一；圍繞地產鏈及其他收租資產積極布局，物業銷售、物業租賃貢獻利潤近90%。公司持續穩健發展，業績修復能力較強，資產與收入規模不及內地龍頭房企，但歸母凈利潤基本與之比肩。

順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大。借助20世紀70年代香港地產業證券化、集團化熱潮，公司完成首輪擴張，成立10年左右利潤擴大近10倍。強調貨如輪轉以銷定投，把握市場脈搏提供高質量產品服務，開創香港新樓宇三年保修服務先河，項目通常享受品牌溢價。應勢而動下公司成功躋身香港大型地產集團，資產領先港資房企，香港銷售額市占率穩定15%上下。

租售并舉分散經營風險，搶先布局成為行業標桿。公司租售并舉模式以物業租賃平滑物業銷售波動，分散整體經營風險；多發展城市綜合體，搶占核心城市核心區位；通過成熟商圈構建樹立品牌標桿，通過精細化運營照顧不同客戶需求。租賃物業出租率常年穩定90%以上，租金總收入趨勢上行，2022年度總租金回報率5.8%、凈租金回報率4.5%，遠超市場平均水平。

兩低一高財務特征突出，融資優勢助力穩健經營。受審慎發展思路影響，公司呈現低杠桿、低周轉、高利潤率的“兩低一高”財務特征，ROE波動更多受歸母凈利率變化影響，整體ROE水平低于高杠桿、快周轉的內地龍頭房企。盡管租售并舉帶來內部現金流平衡，但外部資金渠道暢通、成本低廉仍為日常運作及策略性投資重要補充，公司綜合融資成本2-3%，低于內地龍頭。

投資建議：回歸內地房地產市場，短期銷售修復力度不足下行業仍舊面臨陣痛；中長期經濟人口紅利消退、金融紅利消失下舊的“三高”經營模式變革或更為關鍵。對照以新鴻基地產為代表的港資房企，其嚴防財務風險、精細化運作打磨品牌、以租售并舉奠定永續經營基礎等舉措均具備可取之處。從短期及中長期兩個維度，推薦銷售融資占優、積極拿地改善資產質量、新模式探索具備前瞻眼光企業，如中國海外發展、保利發展、招商蛇口等。

風險提示：1）樓市成交持續疲軟風險；2）個別房企流動性問題發酵超出預期風險；3）政策改善及落地執行不及預期風險。

相關公司：新鴻基地產hk00016,平安證券,鴻基地產

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