今年多地土拍高溢價開局：土地市場點狀回暖，市場信心不斷增強

2025年春節假期結束后，多地土地市場迎來新一輪土地出讓，“開門紅”行情延續。

2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地成功出讓，吸引了多家房企的關注。經過超百輪競價后，金茂和保利發展組成的聯合體以87.295億元的價格成功競得該地塊，溢價率10.5%。

該地塊位于朝陽區三間房鄉，由三塊地組合而成，總土地面積68996.22平方米。據悉這也是朝陽區第三次以組合打包的形式進行土地出讓。

在鄭州，節后的首場土拍同樣引發了市場的關注。2月8日，鄭州迎來2宗宅地出讓，經過長達6小時的激烈競價，中海地產以10.89億元的高價競得金水區一宗地塊，溢價率高達87.5%，成為2021年來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

這種核心區域優質地塊的爭奪戰，在近期的土拍市場上并不罕見。無論是杭州、成都、深圳還是上海，土地市場均呈現出類似的熱度。多場土地拍賣活動中，眾多房企紛紛出手，高溢價成交的地塊不在少數。

多地今年首場土拍以高溢價開局

1月27日，成都2025年首場土拍中，兩宗住宅用地全部溢價成交，成交總額19.61億元。其中，成華區一宗地塊吸引近20家房企參與競拍，最終華潤置地旗下公司以16.87億元競得，成交樓面價20400元/平方米，溢價率達51.11%。

同樣的情況也出現在上海。上海2025年首場土拍中，松江區SJS30003單元01-18號地塊吸引4位競買人參與競拍，最終保利發展旗下公司經過51輪競價，以20.52億元的總價競得，溢價率27.93%，成交樓板價為29425元/平方米。

在深圳和杭州，土地市場的熱度同樣高漲。1月16日，深圳迎來2025年首宗宅地出讓，位于龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價。經過246輪競價后，由中海企業發展集團有限公司以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.37%。

而在杭州，無論是蕭山區還是拱墅區地塊，均引發房企激烈爭奪。其中，杭州拱墅區湖墅單元地塊經過220輪競價后以54.6億元的價格成交，溢價率71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價，也使得杭州地價挺進6萬元/平方米時代。

中指研究院分析師孟新增指出，自2024年9月底以來，一線及強二線城市二手房成交量價已呈現筑底回升態勢，市場情緒逐步回暖，房企對后市的信心有所修復。2025年年初，地方政府積極推出位于核心區域、配套成熟的優質地塊(如鄭州、成都、杭州等地)，這些地塊因區位優勢顯著、開發價值高，進一步增強了房企拿地積極性。同時，從項目開發節奏來看，年初拿地能夠在當年實現開工并進入銷售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉效率。

其認為，2025年土拍高溢價開局是優質資源競爭、政策加力支持與市場預期改善共同作用的結果。

土地市場點狀回暖態勢顯著，市場信心不斷增強

從機構統計的數據來看，1月，百強房企拿地總額同比增長超四成，土地市場點狀回暖態勢顯著。

據第三方機構中指研究院發布的報告，2025年1月，TOP100企業拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負轉正。

報告顯示，2024年10月以來核心城市土拍市場保持一定活躍度，2025年1月，北京、深圳、上海等一線城市土地掛牌及成交均較為活躍，一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價地塊成交，帶動TOP100企業拿地總額同比轉正。

從全國住宅用地成交總價TOP10來看，1月北京拍出多宗高總價地塊。入榜地塊中，北京市海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地塊R2二類居住用地以總價91.5億元位居榜首，溢價率17.33%，該地塊由中鐵置業、招商局和華潤組成的聯合體競得。同一日，建發房產以90.404億元的總價競得北京市海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地塊，溢價率25.04%，總價位列第二。此外，入榜地塊中，杭州湖墅單元和北干西單元地塊、深圳龍城街道地塊溢價率均超60%，土地市場點狀回暖態勢顯著。

孟新增認為，當前土地市場整體呈現出分化態勢，熱點城市的土拍熱度尚可，而多數城市土拍則較為平淡。同時，相對于央國企及地方國資，民企拿地整體相對偏弱，但積極的信號是，2024年三季度以來不少熱點城市迎來民企入市拿地。

其指出，目前拿地民企大致可以分成三類：第一類是全國化布局民企，如龍湖、綠城、偉星、濱江等；第二類是本地民企，如中天美好、興耀、建杭等持續深耕杭州；寧波江山萬里在寧波補倉；遠達布局成都；湖南運達落子長沙。第三類是規模較小民企除自身城市外，積極在核心城市補倉，如邦泰布局長沙、合肥等。而國內最大的房地產中介平臺貝殼也投身熱點城市的土地拍賣活動中。去年9月以來，貝殼先后拿下成都錦江區金融城三期H12地塊、上海奉賢新城地塊以及杭州錢塘區下沙單元地塊。

58安居客研究院院長張波指出，2025年開年以來，部分地區的確出現高溢價地塊，并且大都集中在一二線熱點城市的熱門板塊，例如成都的青羊區、鄭州金水區、杭州拱墅區，這一趨勢為房地產市場的復蘇提供了積極信號，但也要看到市場面的持續回暖還需要進一步觀察，今年3月、4月市場的變化值得重點關注。

張波認為，房企在拿地層面會更關注未來的安全性，因此核心城市的部分地塊因區位優勢明顯、開發價值高而受到房企青睞，加之優質地塊本身供應就稀缺，導致了高溢價成交現象的產生。隨著經濟穩定增長和房地產政策的優化，房企融資環境不斷轉好，市場信心不斷增強，預計土地市場的活躍度有望在今年進一步得到提升。

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