又一個償債高峰 壓力再次給到房企

政策面，近期房地產行業可謂暖風頻吹。

2月2日，據銀行間交易商協會官網消息，萬科337億元中票、新城控股150億元中票、美的置業150億元中票、新希望五新實業集團10億元中票及中國鐵建房地產22億元中票獲得銀行間交易商協會接受注冊。

(資料圖片僅供參考)

而在3天前，碧桂園曾發布消息稱，擬由全資附屬公司碧桂園地產集團有限公司發行總額200億元中期票據經已獲準注冊。該筆注冊額度自通知書日期起計兩年內有效，碧桂園地產可在注冊有效期內分期發行中期票據。

短短一周，多家房企的融資陸陸續續獲得進展，似乎房企融資環境在進一步改善。不過，雖然政策層面持續發力，優質房企也在積極抓住融資窗口期。但從數據上看，房企整體融資仍然難言樂觀。

融資同環比均下降

但降幅收窄

據中指研究院監測數據顯示，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。受春節假期影響，本月融資同環比均為下降，但好消息是，降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段。

具體來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

1月債券發行充分利用政策利好，在延續12月良好勢頭的基礎上，出現了新突破。

在政策持續鼓勵下，信用債發行主體出現明顯多樣化。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

海外債在連續5個月斷發后，終于再度迎來曙光，1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券。受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。而頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

今年一季度為房企償債高峰

盡管曙光已經出現，但房企債務到期的壓力依舊顯而易見，2023年，仍然是房企“償債年”。

克而瑞統計數據顯示，2022年100家典型房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，這是自2016年以來首次低于1萬億元，主要是因為2022年房企流動性危機大面積爆發，民營房企的融資規模長期低迷。

與此同時，房企將迎來一波大規模償債潮，克而瑞監測的數據顯示，2023年前三季度，到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。

其中，境內債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分之后約有916億元，環比增加476%。2021年以來，房企發債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態。

值得注意的是，在這波到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達到了73%。房企償債壓力大，仍有可能發生債務違約風險，特別事當前房地產銷售還沒有明顯企穩回升，部分房企受到融資支持有限，個別房企仍有可能發生債務違約。

對此，中指研究院表示，需求端修復、拉動銷售回款才是根本之道。房企要抓住當前融資窗口期，根據自身情況積極對接資金供給方，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。調控在供給側發力的同時，如果針對需求端進行改善，房企則有望在經營端也快速實現流動性回暖。

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