世茂股份為計劃展期的5只債券提供1.23倍增信，債券利率不變

1.23倍的資產覆蓋比率，世茂股份（600823.SH）仍未能獲取部分債權持有人的同意意見。多位投資人表示，希望世茂股份能優化增信措施，提供更優質的資產或由實控人提供擔保。

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12月14日，澎湃新聞從知情人士處獲悉，世茂股份計劃對旗下5只公司債進行統一展期4年至2026年12月，期間將分期償付本息。據wind數據，5只債券的存續金額約44.25億元。

為獲取債權持有人的同意，世茂股份在條款中提出，對5只債券新增資產股權質押增信，并設置增信項目第三方機構現金流監督機制，增信資產包括世茂三亞國際金融中心、紹興世茂廣場兩個項目的股權。

澎湃新聞獨家獲取的項目資料顯示，兩個項目預計剩余價值54.47億元，相較于44.25億元的負債，資產覆蓋比率約為1.23倍。

世茂三亞國際金融中心項目由世茂股份間接持股100%，項目總占地面積為5.77萬平方米，總建筑面積超過21萬平方米，項目業態包括BLOCK商業街區、商業辦公、商業SOHO及自持寫字樓。

截至2022年10月底，剩余貨值48.86億元，自持物業預計價值19.46億元，已售未回款金額2.31億元，未來投入及已發生未支付款項32.16億元。截至2022年10月底，該項目合計債務或有息負債規模為6.37億元。

依此推算，該項目的預計剩余價值=銷售型項目剩余貨值+自持物業預計價值+已售未回款部分全額-未來投入-已發生未支付款項項目債務/或有負債= 48.86億元+19.46億元+2.31億元-32.16億元-6.37億元，剩余價值約為32.09億元。

未售貨值方面，該項目A地塊： 已在建在售，預計2024年6月交付；未售貨值預估7.19億元；自持部分價值預計4.31億元。BCD地塊：未動工，如2023年一季度開工，預計BC地塊于2025年一季度交付，D地塊于2025年三季度交付；未售貨值合計41.67億元；自持部分價值預計15.15億元。

其中，A地塊中，SOHO式辦公價值1.62億元、沿街商鋪2.22億元、塔樓式辦公樓3.35億元；BCD地塊商業價值14.32億元、塔樓底商2.21億元、辦公25.15億元。

紹興世茂廣場截至2022年10月31日的預計估值為36億元，債務規模為13.62億元（預計剩余價值=預計評估價值-項目債務=36.00億元-13.62億元= 22.38億元）。

該項目商業部分證載建筑面積為18.29萬千平方米，包括地上4層商鋪、地下一層商鋪等，地下車位共888個。

據世茂股份公布財務數據，2022年上半年該項目的租金收入為3200萬元，租金收入/房地產公允價值=3%；2021年，該項目的租金收入為6100萬元，租金收入/房地產公允價值=3%。

對于增信措施，有投資人表示，世茂三亞國際金融中心需要大量的資金投入，且目前市場低迷可售物業的銷售前景不明朗；紹興世茂廣場雖然估值高，但項目本身有約13億元的抵押借款，一年的租金約6000萬元左右，這樣的估值偏高。

多位投資人均表示，盡管新增項目股權增信，但資產質量并不樂觀，希望世茂股份能提供更優質、成熟的資產做增信或者有實控人個人進行擔保。

記者獲取的展期條款顯示，展期后，各只債券維持原利率不變，未付的利息將以資本化形式計入本金。對于展期后的利息支付，世茂方面解釋，為緩解展期后公司前期資金壓力，設置展期后第一年利息將于2024年3月及2024年6月各支付50%；第二年利息于2025年3月及2025年6月支付50%；2024年12月后利息按年支付。

2024年后分期償付本金支付時，本金對應利息隨本金一同支付。方案顯示，2024年12月至2026年12月，每個季度支付一次本息，分別為2%、6%、10%、10%、12%、15%、15%、15%、15%。

此前有多位債權人向澎湃新聞表示，對于世茂股份的展期方案不滿意，希望增加首付款。

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