焦點(diǎn)熱門(mén):謝逸楓：三箭齊發(fā)！債務(wù)爆雷的民營(yíng)房企能否起死回生？

文/謝逸楓

三箭齊發(fā)，夜壺回來(lái)了！

遺憾的是遲到了，高興的是房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)重新歸位。

(資料圖片僅供參考)

稱為房企救命的三支箭，終于三箭齊發(fā)，即貸款、債券、股權(quán)的放開(kāi)。

3萬(wàn)億授信+1萬(wàn)億保交樓+股權(quán)融資的一攬子房地產(chǎn)刺激計(jì)劃來(lái)了，意味著房地產(chǎn)政策正式轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)正式迎來(lái)拐點(diǎn)、轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

一則保經(jīng)濟(jì)大盤(pán)

二則托底房地產(chǎn)大盤(pán)

三則救民營(yíng)房企命

四則保增長(zhǎng)、保主體、保交樓

值得注意的是按照目前債務(wù)違約的房企獲得發(fā)債、股權(quán)、授信三支箭的融資看，數(shù)量少、金額少，說(shuō)明未來(lái)能否起死回生，首先是靠自救造血，其次是金融輸血，最后是等銷(xiāo)售復(fù)蘇生血。

獲得發(fā)債的房企里，其中債務(wù)違約的民營(yíng)房企僅7家，分別為旭輝、新城控股、中南、金科、寶龍、世茂、綠城，但是規(guī)模、金額有限。獲得發(fā)債的債務(wù)違約央國(guó)企2家，分別為央企中交、國(guó)企為綠地，但是規(guī)模、金額有限。

享受債券融資政策，新一批優(yōu)質(zhì)的房企集中為21家（2家混合制民企、大多為央國(guó)企、債務(wù)違約的民營(yíng)房企非常少）。

獲得股權(quán)融資中的配新股來(lái)看，債務(wù)違約民營(yíng)房企為新城、雅居樂(lè)，二家沒(méi)有債務(wù)違約的民營(yíng)房企為碧桂園、中原建業(yè)，一家國(guó)企為建發(fā)國(guó)際，預(yù)計(jì)未來(lái)的獲得股權(quán)融資的上市房企，債務(wù)違約的民營(yíng)房企依然少。

獲得銀行授信的24家房企里面，其中債務(wù)違約民營(yíng)房企為綠城、大華，債務(wù)違約央企為中交地產(chǎn)，但是規(guī)模、金額有限，基本上是以央企、國(guó)企、沒(méi)有發(fā)生債務(wù)違約的民營(yíng)房企為主。

目前政策化解民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)作用不明顯，顯然是政策無(wú)法托底全部債務(wù)，化解民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)要靠自己。未來(lái)規(guī)模、范圍、名單的擴(kuò)大，對(duì)緩解、化解民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)有幫助。

2022年11月23日-11月28日一周之內(nèi)，六大行、興業(yè)銀行、中信銀行給24家房企投向3萬(wàn)億元意向性綜合授信額度，用于開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、債券承銷(xiāo)與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)。

第一是2022年11月13日，央行、銀保監(jiān)的金融16條措施印發(fā)。

第二是2022年11月23日，央行、銀保監(jiān)的金融16條措施公布，即貸款、債券、股權(quán)的三箭齊發(fā)。

2022年11月24日，銀保監(jiān)說(shuō)2022年1月-10月，銀行業(yè)投放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2.64萬(wàn)億元，發(fā)放按揭貸款4.84萬(wàn)億元。說(shuō)明這二項(xiàng)的房地產(chǎn)貸款總量達(dá)到7.48萬(wàn)元。

第三是2022年11月25日，央行降準(zhǔn)0.25%，釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

第四是2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)說(shuō)，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司非公開(kāi)放式再融資，終于恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。

這是1993年暫停房企上市、2001年試點(diǎn)恢復(fù)房企上市后，2022年恢復(fù)上市房企融資，將對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性提供龐大支持，對(duì)民營(yíng)房企債務(wù)的化解、房企經(jīng)營(yíng)、保交樓交具有重大的意義、作用。

值得注意的是按照前10月房企商票、債券違約的數(shù)量、主體看，截止2022年11月，超過(guò)300家民營(yíng)房企債務(wù)違約，其中80家典型民營(yíng)房企債務(wù)違約，其中1家央企，包括千億房企29家，其中1家國(guó)企。預(yù)計(jì)房企債務(wù)蔓延的趨勢(shì)依然存在。

預(yù)計(jì)超過(guò)300家民營(yíng)房企違約，債務(wù)總金額超過(guò)15萬(wàn)億元（其中80家典型房企債務(wù)總金額13萬(wàn)億元，29家千億房企債務(wù)總金額約10萬(wàn)億元），說(shuō)明目前國(guó)家提供的資金，對(duì)于違約的民營(yíng)房企來(lái)講，是僧多粥少，杯水車(chē)薪。

2022年8月-11月，四大部委聯(lián)手打出一套以政策性銀行專項(xiàng)借款（財(cái)政借款）、中期票據(jù)、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、商業(yè)銀行無(wú)息專項(xiàng)貸款的保交樓組合拳。

第一是2022年8月19日，住建、財(cái)政、央行說(shuō)，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式（財(cái)政借款2000億元）支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

第二是2022年11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)說(shuō)，由央行再貸款提供資金支持，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

第三是2022年11月14日，銀保監(jiān)、住建、央行說(shuō)，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，釋放3360億元。

第四是2022年11月21日，央行、銀保監(jiān)說(shuō)，央行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”免息再貸款支持計(jì)劃（商業(yè)銀行無(wú)息專項(xiàng)貸款），為商業(yè)銀行提供零成本資金。

短短四個(gè)月，四部委砸了9860億元保交樓，但只落實(shí)了2930億元，必須加快落實(shí)。

其中政策性銀行專項(xiàng)借款方式（財(cái)政借款2000億元）已經(jīng)落實(shí)，2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資只落實(shí)930億元，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金3360億元、商業(yè)銀行無(wú)息專項(xiàng)貸款2000億元，沒(méi)有落實(shí)。

值得注意的是目前全國(guó)保交樓的面積3億-4億平方米，交付的總金額達(dá)到1.2萬(wàn)億元-1.5萬(wàn)億元，意味著保交樓資金缺口在2000億元以上-5000億元。

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