世界速遞！融資總量環比增長約60％ 優質民營房企迎利好

近日，山東臨沂、四川宜賓、黑龍江哈爾濱等多個省市出臺若干措施，促進當地房地產市場平穩健康發展，包括但不限于發放購房補貼、推行二手房“帶押過戶”登記模式、調整公積金貸款額度等。

就在9月中旬，相關部門表示，將繼續扎實做好促進房地產市場平穩健康發展各項工作。9月底，相關部門從金融、財稅方面入手，以政策層面的調整力促房地產市場企穩回升。

(資料圖片僅供參考)

房企融資也在近段時間出現回暖跡象。克而瑞提供的數據顯示，9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增長61.8%。

其中，自今年8月以來，已有碧桂園等6家民營房企發行的債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進公司”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

業內人士分析指出，全額擔保增信及募集資金靈活使用，切實回應了優質房企融資訴求，有助于其項目的正常建設和按期完工，提振市場對民營房企的信心。

信用債發行回暖

碧桂園此前所發行的債券獲得了中債信用增進公司全額擔保支持，其2022年第一期中期票據在9月16日完成簿記，發行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%，認購倍數達2.86倍。根據公告，公司擬將募集資金用于項目開發建設、購回或償還境外美元債券。

中指研究院提供的數據顯示，9月，房地產行業的信用債融資同比增長10.6%，環比增長30.8%。其指出，8月，監管指定中債信用增進公司提供不可撤銷擔保，支持民企發行中期票據，得到市場及企業的積極響應。9月，碧桂園等發行中期票據，合計融資47億元，且發行票面利率在3.2%～3.33%之間。

“另有多家房企正在與中債信用增進公司積極溝通，未來或將有更多房企有望發行由中債信用增進公司擔保的中期票據。”中指研究院表示。

事實上，自今年以來，為促進房地產市場平穩健康發展，相關部門多次出臺紓困政策，支持房企的合理融資需求。總量連續5個月出現環比減少后，房企融資在今年9月首次出現回暖跡象。

克而瑞研究中心數據，9月，100家典型房企的境內債權融資533.86億元，環比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環比增加106%，同比減少75.3%；資產證券化融資24.84億元，環比減少55.7%，同比減少83.1%。

中指研究院提供的數據顯示，9月，房地產企業非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%，融資形勢稍有好轉。融資成本方面，房企融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環比下降0.44個百分點。其中，信用債平均利率為3.21%，同比下降0.79個百分點，環比下降0.16個百分點。

同策研究院研究員陳舒認為，可以預見，雖然市場仍在分化整合，項目兼并合作不斷增加，但在政策的持續寬松下，房企融資將呈現國企引領、優質民企帶動的趨勢，融資環境持續向好。

房企融資的暢通一定程度上指向經營質量的要求。新環境下，房地產行業的經營邏輯正在加速轉變，企業將更多地“向管理要效益”，穩固基本盤。

打磨抗周期韌性

近段時間，信用債發行回暖，民營房企在經營上保持了一定的韌性。

今年無疑是房地產行業充滿挑戰的一年。根據中指研究院初步統計，2022年前三季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3143萬平方米，同比下降38.1％。其中，三季度，市場成交活躍度未出現明顯好轉，重點城市商品住宅月均成交面積3277萬平方米，同比下降27.9％，環比增長2.9％。

克而瑞分析指出，“今年前三季度，規模房企表現分化明顯。部分房企通過穩健的財務運營，熱點城市布局及積極推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。”

10月7日，碧桂園公告稱，9月，其實現歸屬該公司股東權益的合同銷售金額約320.2億元，環比增長10.91%；歸屬該公司股東權益的合同銷售建筑面積約392萬平方米，環比增長133.29%。

此前，碧桂園總裁莫斌表示，2022年，公司將按照“以銷定供”進行閉環管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量將不低于5300億元，且該部分貨量預計全年去化率不低于68%。未來，公司將繼續聚焦核心區位，布局供需關系良好的城市，獲取優質的土地儲備資源，更好應對市場的不確定性，支撐公司未來業績的穩健發展。

截至2022年6月30日，碧桂園位于中國內地的權益可售資源約1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約2917億元，合計約1.51萬億元。

將目光拉至整個行業，從短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利或將繼續承壓，但中長期企穩回升的預期存在。

克而瑞分析指出，“行業格局正從‘強者恒強’轉向‘穩者更強’。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。”

回顧今年上半年，碧桂園在保交付、穩流動性、降負債等經營目標方面下足功夫。上半年，公司實現保交付25萬套，營收1623.6億元，權益銷售回款率92%。

截至2022年6月30日，碧桂園總借貸余額從2021年底的3179.2億元進一步降至2936.8億元。其中，短期有息負債約729億元，占總有息負債比例約24.8%；凈負債率48.1%，連續多年保持在60%以下。

8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，公司已發行可轉債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元；2021年下半年至今，公司境內發行公司債及中票合計61億元，供應鏈ABS及ABN合計87億元。

億翰智庫認為，“上半年碧桂園通過審慎投資，加強回款，持續性的優化債務結構，財務狀況保持穩健，債務如期兌付。下半年企業已無美元債到期，非受限資金足以覆蓋短期有息負債，加之企業近期發債受到監管支持，融資有所好轉，企業有望平穩穿越周期。”

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