世界關注：民營房企發債擴容，卓越商管借助中債增擔保融資6億

記者｜張子怡

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民營房企發債又有一家實現“破冰”，這次的“幸運兒”是卓越集團。

深圳市卓越商業管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）于近日發布2022年第一期中期票據公告，本次發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

這是今年8月以來，中債信用增進公司第6筆通過全額擔保方式支持民營房企發行的債券。此前龍湖、美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝控股都曾通過增信方式成功發行中期票據，平均票面利率約3.3%。

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業并未上市。

作為深圳本地房企的卓越集團，在深圳因有大量寫字樓類商業項目資產被稱為“寫字樓大王”，近年來更專注于發展住宅項目的開發建設，投資布局也從大灣區走向全國。

此次卓越商管發行中期票據的募集資金，也將主要用于卓越集團在一二線城市的項目建設。

卓越商管公布的募集資金說明書顯示，用于的項目一為寧波杭州灣，項目由寧波卓越光谷置業有限公司負責實施開發，位于杭州市，截至2022年6月末項目銷售進度為69.78%。項目總投資金額約84.22億元，截至2022年6月末已投資76.51億元，自有資金比例為56.15%，擬使用募集資金不超過5億元。

項目二為杭州時代廣場，項目由杭州恒興置業有限公司負責實施開發，位于杭州市，截至2022年6月末項目銷售進度為37.02%。項目總投資金額約39.08億元，截至2022年6月末已投資34.79億元，自有資金比例為62.06%，擬使用募集資金不超過4億元。

項目三為佛山淺水灣，項目由佛山市勝華琦悅城房地產開發有限公司負責實施開發，位于佛山市，截至2022年6月末項目銷售進度為76.62%。項目總投資金額約30.05億元，截至2022年6月末已投資27.21億元，自有資金比例為33.74%，擬使用募集資金不超過2.8億元。

據了解，上述三個項目共預計使用募集資金金額達11.8億元。

卓越商管本次擬發行的中期票據總額為10億元，募集資金將用于項目建設、購回及償還境外美元債券等用途。從募集說明書也能看出，卓越商管所募集的10億元中期票據未來應該都將用于項目建設。

卓越集團作為未上市民企，能夠通過增信方式發行票據屬實不易。

卓越商管在發行2022年中期票據募集說明書里提交的資料，公布了2020年、2021年、2022年中期的三年財務數據，這些數據既能看到企業在這三年內的進取，也能看到在行業波動下的艱難，財務的相對穩健或許也是其能順利發行票據的關鍵因素。

利潤下滑幾乎是整個房地產行業的共通情況。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的營業收入分別為131.53億元、304億元 、86.03億元；凈利潤分別為32.78億元、22.73億元、7.59億元。其中，2022年中期營收同比微增7%、凈利潤同比下降33%。

近三年，卓越商管的貨幣資金一直處于能覆蓋一年內非流動負債加短期借款的狀態，同時短期借款與一年內非流動負債都處于下降態勢。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的貨幣資金分別為178.62億元、119.37億元、106.25億元；一年內非流動負債分別為160.37億元、98.39億元、94.64億元；短期借款分別為6.17億元、4.01億元、0元。

值得注意的是，卓越商管還有一定規模的應付賬款與應付票據。

由于票據支付在資產負債表中計入應付賬款、應付票據科目，體現為公司的無息債務，因此不少房企通過支付票據替代融資，以及在“三道紅線”監管下，還能降低紅線（凈負債率指標以及現金短債比指標）。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的應付賬款分別為73.18億元、100.7億元、105.18億元；應付票據分別為1.12億元、13.84億元、4.68億元。

此外，卓越商管2022年中期票據募集說明書顯示，待償還公司債余額2.60億元，證監會主管ABS余額24.5308億元，美元債券余額4億美元。

在房地產行業仍然處于調整期，卓越商管能夠順利發債可以解決一些資金需求的問題。

面對如今的樓市現狀，卓越集團也在努力實現銷售去化，實現資金回籠。

10月8日，據卓越集團消息，卓越集團灣區公司國慶黃金周7天銷量超8.15億元。卓越灣區公司目前管轄除深圳中心天元外的深圳、惠州、東莞三個城市所有項目。

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