正榮疑云：錢賺了，債不還？

雖然之前正榮的美元債已經展期，境內債的展期也屬于情理之中的事情了，但是看看正榮的年報又覺得展期似乎是意料之外的事情了。3月31日正榮地產發布2021年度業績報告。

年報顯示，2021年正榮地產總資產同比增長15%至2538億，實現營業收入370億元，同比微增；凈利潤12億元，核心利潤22.8億元；同時，預收樓款大幅增長50%至910億元，能確保未來1-2年的結轉收入。

開發業務層面，2021年正榮地產完成了1456億元合約銷售金額，基本實現年初所制定的目標，期內公司補充了430萬平方米的土儲，確保今年的可售資源。

截止2021年底，正榮地產的總土儲規模提升到2595萬平方米，對應的貨值約為4300億元。正榮地產的土儲82%位于一二線核心城市，它們創造了高達90%的銷售金額，同時合約銷售均價16545/㎡，較2020年的12295元/平，繼續增長了34.6%。

2021年正榮的土儲權益比和并表比，分別提升到60%、64%，能分享更高的項目收益。

簡單總結一句話：正榮2021年是賺錢的，還凈賺了10多個億。

但是年初，正榮一筆永續的贖回把市場搞的天翻地覆。

早在1月份的時候正榮發布公告稱將在3月贖回該筆本該在2月到期的美元債。雖然晚了一個多月，但是基于現在的地產大環境，民營地產還能夠贖回永續債已經是破天荒的利好了，投資人自然也不會有什么意見。

但是突然只是過了一個春節，正榮就在2月中經歷了一波股債雙殺，當時市場爆出正榮可能無法如期贖回美元債，更有傳言說歐宗榮的海外持倉質押爆倉，遭海外私人銀行砍倉。雖然正榮方面第一時間對老板遭砍倉和美元債贖回的變化予以否認和澄清。但是市場似乎也并不買單價格持續下跌。

后來正榮官方公告被打臉，就在2月18日，正榮正式稱需要投資人同意撤回之前說的3月5日贖回美元債的要約。毫無懸念后面正榮應該都不會考慮正常兌付他的美元債了。因為公告的落款處出現的是所有美元債還款的克星鐘港，這也基本就是判了正榮美元債死刑

這短短的一個多月的時間到底發生了什么？讓上一年還盈余10多億的正榮就被2億美金難倒了呢？就在2月11日發生股債雙殺的情況下，正榮依然堅稱將如期歸還永續債。這樣出爾反爾的行為讓市場實在困惑和不理解。

如今正榮準備展期的是2022年4月22日到期的供應鏈ABS榮雋09優，存量規模6.28yi。據說正榮提出了5%首付的展期方案。這時候對比一下，世茂給的ABS展期方案還是誠意很多了吧。

大概看了一下正榮境內的債的存量壓力并不大，年內公開債券也只有一筆20正榮03在9月份行權，債券規模10億人民幣。總的境內公開債規模也只有32億。

但是正榮離岸債券的壓力就大很多了，存量規模36億。2月份對永續債展期的時正榮也將年內到期的美元債也都一并做了展期。這5筆境外債分別為：2022年3月到期年息5.95%的優先票據、2022年4月到期年息5.98%的優先票據、2022年6月到期年息7.125%的優先票據、2022年8月到期年息8.70%及2022年9月到期年息6.5%的優先票據，尚未償還的本金總額分別約為5000萬美元、2.18億美元、16億人民幣、2.93億美元、2.36億美元。其中，3月到期的優先票據為一筆私募債。

3月31日的年報現場，正榮管理層大言不慚的說在債務方面，截至2021年末，正榮地產剔除合約負債的資產負債率下降1.7個百分點至74.9%，現金短債比為1.14倍，凈負債率85.5%。同時，正榮地產未來一年內到期的債務約344億元，境外債約64.9億元，境內債則至今無任何實質性違約的情況。

這一邊境內債談展期，一邊說沒有實質違約，境外債更是避而不談，所以是掩耳盜鈴嗎？

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