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諸葛科技:貨幣供應相對充足與需求不振并存,資金流動性略顯不足 世界快資訊


【資料圖】

融資端僅利好部分優質房企,行業資金壓力猶存。根據國家統計局數據顯示,2023年1-5月,房地產開發企業到位資金55958億元,同比下降6.6%,降幅較1-4月擴大0.2個百分點。至此,房地產行業到位資金累計同比連續3月收窄后再次小幅擴大。從各渠道資金來源來看,1-5月定金及預收款、個人按揭貸款同比維持正增長并且漲幅擴大,可以看出銷售端在1-5月的正向表現。

整體來看,房企到位資金上半年基本呈現穩定修復態勢,降幅連續多月收窄但仍未轉正,必須正視的是當前行業資金壓力猶存,市場風險仍在出清中。在當前行業環境下,銷售端增長動能減弱,房企間分化加劇,融資政策向優質房企傾斜,優質頭部企業資產結構進一步優化,同時多數高負債房企面臨的流動性問題仍難以化解。后續政策端仍需在救企上繼續發力。

社融數據放緩,企業債融回落成主因。社會融資數據來看,5月社融存量規模增速為9.5%,較上月收窄0.5個百分點,同比增速達到歷史低位水平。增量來看,5月環比多增3429億元,但同比少增1.28萬億元。整體來看,社融數據恢復不及預期,尤其是企業部門預期較弱、信心不穩,企業新增融資額已經呈現負增長。

對未來前景和收入預期不佳,居民購房意愿減弱。根據中國人民銀行公布的城鎮儲戶問卷調查報告,2023年二季度未來三個月居民選擇購房的比例降至16.9%,較上個季度回落0.6個百分點,達到自2018年以來除了2022年四季度的次低谷。居民購房意愿下降,究其原因,與對未來收入預期偏弱以及對房地產行業信心不足有很大的相關性。根據國家統計局數據,2023年3月以來城鎮居民失業率保持穩中有降的態勢,而16-24歲的青年群體失業率卻連續5月上升,到5月失業率達到20.8%,較上月再擴大0.4個百分點,作為主力購房群體的青年人失業率居高不下,購房需求不足也在意料之中。

剪刀差小幅收窄、整體高位徘徊,貨幣供給端穩健輸出。雖然社融數據恢復不甚理想,但貨幣供給端卻仍舊保持相對充足。社融與M2是反映同一事物的一體兩面,社融是從需求端反映社會貨幣的需求狀況,M2是從供給端反映社會貨幣的供給情況。根據中國人民銀行數據顯示,5月末M2同比增長11.6%,較上月回落0.8個百分點,M1同比增長4.7%,較上月回落0.6個百分點。通常來看,M1與房地產市場景氣度呈現很強的相關性,5月M1增速的收窄與地產銷售端的走弱脫不開關系。5月份M1與M2增速剪刀差較上月收窄0.2個百分點,呈現小幅修復跡象,反映出實體經濟和市場主體經營活動活躍度有所提升,但是不可否認的是,當前M1-M2剪刀差仍處于歷史高位水平,推動擴大內需,提高資金流動性、促進房地產實現軟著陸迫在眉睫。當前來看,市場信心略顯低沉,對于很多房地產企業來說,在達成融資后不再選擇大舉投資,而是持幣觀望或者用于償債,這也是M2一直保持穩步增長,而房地產行業投資相關指標尤其是新開工不斷回落的重要原因。

房貸利率維持低位,LPR年內首次下調引導購房成本進一步降低,全國超40城下調首套房貸利率。LPR在連續10月維持不變后今年6月下調10個基點,1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%,這也是今年首次下調LPR報價,對市場釋放了寬松的信號,同時也直接帶動城市房貸利率的下調,有效降低購房成本,提升購房者入市積極性。根據央行建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制,符合條件的城市首套房利率可在基準利率上適時調整,根據諸葛數據研究中心不完全統計,截止至當前,有超40城首套房貸款利率降至4%以下,包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內。

從資金面來看,當前貨幣供應穩健且保持新增,行業資金壓力邊際緩解,加之LPR下調釋放利好信號,購房成本降低,但是當前不管是企業還是購房者信心仍偏弱,新增貨幣更多的停留于銀行體系中,并未被市場主體應用于消費或者投資,這也就導致資金流動性降低,市場活力減弱,因此提升市場主體的信心和預期才是當下的重中之重。

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