諸葛科技：貨幣供應相對充足與需求不振并存，資金流動性略顯不足 世界快資訊

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融資端僅利好部分優質房企，行業資金壓力猶存。根據國家統計局數據顯示，2023年1-5月，房地產開發企業到位資金55958億元，同比下降6.6%，降幅較1-4月擴大0.2個百分點。至此，房地產行業到位資金累計同比連續3月收窄后再次小幅擴大。從各渠道資金來源來看，1-5月定金及預收款、個人按揭貸款同比維持正增長并且漲幅擴大，可以看出銷售端在1-5月的正向表現。

整體來看，房企到位資金上半年基本呈現穩定修復態勢，降幅連續多月收窄但仍未轉正，必須正視的是當前行業資金壓力猶存，市場風險仍在出清中。在當前行業環境下，銷售端增長動能減弱，房企間分化加劇，融資政策向優質房企傾斜，優質頭部企業資產結構進一步優化，同時多數高負債房企面臨的流動性問題仍難以化解。后續政策端仍需在救企上繼續發力。

社融數據放緩，企業債融回落成主因。社會融資數據來看，5月社融存量規模增速為9.5%，較上月收窄0.5個百分點，同比增速達到歷史低位水平。增量來看，5月環比多增3429億元，但同比少增1.28萬億元。整體來看，社融數據恢復不及預期，尤其是企業部門預期較弱、信心不穩，企業新增融資額已經呈現負增長。

對未來前景和收入預期不佳，居民購房意愿減弱。根據中國人民銀行公布的城鎮儲戶問卷調查報告，2023年二季度未來三個月居民選擇購房的比例降至16.9%，較上個季度回落0.6個百分點，達到自2018年以來除了2022年四季度的次低谷。居民購房意愿下降，究其原因，與對未來收入預期偏弱以及對房地產行業信心不足有很大的相關性。根據國家統計局數據，2023年3月以來城鎮居民失業率保持穩中有降的態勢，而16-24歲的青年群體失業率卻連續5月上升，到5月失業率達到20.8%，較上月再擴大0.4個百分點，作為主力購房群體的青年人失業率居高不下，購房需求不足也在意料之中。

剪刀差小幅收窄、整體高位徘徊，貨幣供給端穩健輸出。雖然社融數據恢復不甚理想，但貨幣供給端卻仍舊保持相對充足。社融與M2是反映同一事物的一體兩面，社融是從需求端反映社會貨幣的需求狀況，M2是從供給端反映社會貨幣的供給情況。根據中國人民銀行數據顯示，5月末M2同比增長11.6%，較上月回落0.8個百分點，M1同比增長4.7%，較上月回落0.6個百分點。通常來看，M1與房地產市場景氣度呈現很強的相關性，5月M1增速的收窄與地產銷售端的走弱脫不開關系。5月份M1與M2增速剪刀差較上月收窄0.2個百分點，呈現小幅修復跡象，反映出實體經濟和市場主體經營活動活躍度有所提升，但是不可否認的是，當前M1-M2剪刀差仍處于歷史高位水平，推動擴大內需，提高資金流動性、促進房地產實現軟著陸迫在眉睫。當前來看，市場信心略顯低沉，對于很多房地產企業來說，在達成融資后不再選擇大舉投資，而是持幣觀望或者用于償債，這也是M2一直保持穩步增長，而房地產行業投資相關指標尤其是新開工不斷回落的重要原因。

房貸利率維持低位，LPR年內首次下調引導購房成本進一步降低，全國超40城下調首套房貸利率。LPR在連續10月維持不變后今年6月下調10個基點，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，這也是今年首次下調LPR報價，對市場釋放了寬松的信號，同時也直接帶動城市房貸利率的下調，有效降低購房成本，提升購房者入市積極性。根據央行建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，符合條件的城市首套房利率可在基準利率上適時調整，根據諸葛數據研究中心不完全統計，截止至當前，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內。

從資金面來看，當前貨幣供應穩健且保持新增，行業資金壓力邊際緩解，加之LPR下調釋放利好信號，購房成本降低，但是當前不管是企業還是購房者信心仍偏弱，新增貨幣更多的停留于銀行體系中，并未被市場主體應用于消費或者投資，這也就導致資金流動性降低，市場活力減弱，因此提升市場主體的信心和預期才是當下的重中之重。

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