中報現場| 萬物云管理層：未使用過“帶資進場”，物管行業競爭逐漸轉向存量房市場

8月25日，萬物云召開2023年中期業績發布會。

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2023年上半年，萬物云實現營業收入160.2億元（人民幣，下同），同比增長12.5%；毛利潤24.1億元，同比增長13.4%（去年底為同比下降）；毛利率為15.1%，經調整后（剔除歷史收購帶來的客戶關系攤銷3.2億元）毛利率為17.1%。

報告期內，萬物云住宅物業服務毛利改善，同比增長34.3%，該項業務整體毛利率增長2.1個百分點；居住相關資產服務業務收入6.9億元，同比增長30.2%；毛利潤1.9億元，同比增長53.4%，市占率不斷提升。

萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全在業績會上表示，物業管理行業的競爭逐漸轉向了存量房市場的競爭，無論是做蝶城改造，還是建立萬物梁行，或者持續的科技投入，其實都是萬物云希望走出一條自我發展之路。

未使用過“帶資進場”

在業績發布會中，萬物云管理層首次公開直面在物業招投標中“帶資入場”的問題。近年來，在一些小區物業招投標時，有物業公司為了增強勝出的可能性，會承諾進駐小區后額外帶資幾十萬元到幾百萬元不等，進行小區改造提升，本質無疑是低價競爭。

對此，萬物云副總經理兼首席客戶官楊光輝直言，“帶資進場”是當前市場上的一種說法或一種做法，但是萬科物業從來沒有使用過“帶資進場”的方式和做法，公司是在蝶城戰略的規劃下，通過投入智慧社區的改造資金跟客戶共同打造智慧社區的。

他解釋道，基于蝶城之下智慧社區改造基金的投入，跟市場上通常理解的“帶資進場”還是有很大的不同。比如智慧社區改造資金整體投入都要投入到助力蝶城濃度的項目，在這個范圍之外是不投入蝶城改造資金的。公司對于資金投向有明確的方向性要求，核心聚焦在智慧化升級方面。

“所以在這個過程中，我們并不會完全迎合客戶整體的需求，比如有些客戶希望我們用這筆錢投入一些本應該用于公建維修基金投入的，如電梯大修、供水設施改造等，這方面（改造）會對我們在招投標的勝率方面產生一定影響，但我們在實施過程中還是堅決把這筆錢投入智慧社區的改造。”

所謂蝶城，指的是以街道為單位，投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。打破傳統住宅物業圍墻，通過智能物聯硬件對服務流程作出系統性改變，人員調度從小區內變為跨小區，效率得到改變。

在朱保全看來，蝶城戰略是基于存量市場的發展，基于住宅物業從增量市場到存量市場的。選擇在存量市場探索新出路，是已經很早地感知開發商行業可能會遇困，物業公司與開發商之間的關聯交易會不斷下降。

從近期各家物業公司披露的中期業績報告也可以直觀感受到，新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑在不少物業公司均已經顯現，萬物云也不例外。

“我們要看到整體房地產行業的變化，但同時也要看到其他客戶的需求，如何讓能力復用，這是我們今天要去做的事情。”朱保全說，如果只接萬科開發的項目做挺容易，但接存量市場的項目沒那么容易，所以才有了蝶城改造。所以無論是蝶城改造，還是萬物梁行、科技投入，其實都是希望能夠走出一條自我發展之路。好皮囊是父母給的，好身體是自己練的。

蝶城戰略步入兌現期

作為勞動密集型行業，未來如何提升效率，是物業企業均在思考破局的課題。

如前所述，萬物云的蝶城戰略分為三個流程，先是選址造城，建立蝶城生態圈，然后在區域內進行流程變革，把人對人的服務變成人對機器的服務。最后，基于蝶城3平方公里半徑10萬戶的商業圈能夠產生更大的增值服務。

截至2023年6月30日，萬物云在全國主要城市共布局601個蝶城，其中有177個標準蝶城、184個主攻蝶城及240個目標蝶城。為進一步聚焦蝶城戰略，有效提升運營效率，萬物云主動對非價值街道內盈利能力較低的住宅項目進行修剪。在報告期內，累計主動退出89個住宅物業項目。

把人對人的服務變成人對機器的服務，是否會降低客戶滿意度？朱保全回應稱，從整體的監測數據來看，業主滿意度呈現了微笑曲線狀態，也就是剛剛有智能硬件投入的時候滿意度的確出現了下降狀態，而后期又會回歸到原來甚至會超出原來的比例。

近年來，投資者最為關注的問題之一就是蝶城戰略的推進進度、盈利預期及其中的增值服務空間。

萬物云在中報表示，公司共推進了三批蝶城進行流程改造，共計150個蝶城，覆蓋超過1,000個住宅項目，其中102個蝶城已完成全部改造工作并通過驗收。自蝶城戰略推進以來，公司對蝶城的流程改造環節共投入約3億元，為已改造蝶城帶來基礎住宅物業毛利率提升超過4個百分點，在報告期內提升毛利潤1.03億元。

增值服務上，萬物云上半年陸續宣布萬御安防、“萬物研選家”品牌，兩者均是基于“蝶城+”生態下產生的電梯后市場服務、局部家裝業務。從數據看，報告期內，萬物云蝶城里的房屋煥新簽約合同金額達1.6億元，同比增長65.5%，滿意度超過98%。

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