房企進(jìn)入債務(wù)兌付高峰期，下一步將如何走？

為提振市場(chǎng)信心，規(guī)避債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，諸多房企在2022年開(kāi)端高頻回購(gòu)公司股份，并積極贖回即將到期的美元債。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，從房企海外債到期余額來(lái)看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，特別是2022年，是未來(lái)四年房企償債壓力最大的年份。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管當(dāng)前房企融資環(huán)境較過(guò)去已經(jīng)有所松動(dòng)，但只是個(gè)別性的并非普遍性的變化，以目前的情況來(lái)看，2022年的兌付高峰年或給一些本就負(fù)債累累的房企帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

回購(gòu)股份與贖回美元債并行

1月6日，富力地產(chǎn)對(duì)外披露關(guān)于7.25億美元5.75%優(yōu)先票據(jù)折價(jià)回購(gòu)的投票情況。根據(jù)公告，持有富力地產(chǎn)票據(jù)本金總額5.2億美元的合格持有人，已根據(jù)方案A要約有效投標(biāo)，約占未償還票據(jù)本金總額的71.69%。去年12月15日，富力地產(chǎn)宣布擬以現(xiàn)金折價(jià)回購(gòu)其將于2022年1月13日到期的共7.25億美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，同時(shí)就尋求票據(jù)展期至2022年7月13日征求票據(jù)持有人同意。

除了被傳“流動(dòng)性承壓”的富力地產(chǎn)，近期回購(gòu)美元債的企業(yè)中，也不乏外界眼中經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健的房企身影。

以旭輝控股為例，該公司于1月3日發(fā)布公告稱，將以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)的方式，要約提早贖回2022年1月23日到期的美元債5.051億美元。據(jù)悉，此次要約回購(gòu)的債券發(fā)行金額共計(jì)5.85億美元，此前該公司已于2021年10-12月期間回購(gòu)并注銷其中7990萬(wàn)美元。這也就意味著，旭輝控股此次發(fā)起現(xiàn)金全面要約贖回，是針對(duì)余下5.05億美元。

“整體來(lái)看，當(dāng)前美元債價(jià)格處于較低位。對(duì)于流動(dòng)性充裕的房企來(lái)說(shuō)，提前回購(gòu)有利于降低回購(gòu)成本，緩解企業(yè)債務(wù)集中到期的兌付壓力，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)信心有一定的提振作用，有助于穩(wěn)定相關(guān)股票和債券的價(jià)格。”談及2022年開(kāi)年房企積極回購(gòu)美元債動(dòng)作，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠如是說(shuō)道。

“對(duì)于資金狀況欠佳、高度依賴融資的房企來(lái)說(shuō)，美元債價(jià)格走低，加之市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致美元債市場(chǎng)未來(lái)的不確定性加大，這或會(huì)影響企業(yè)后續(xù)新債的發(fā)行，再融資受限則會(huì)導(dǎo)致資金承壓，企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，對(duì)于這類房企來(lái)說(shuō)，提前回購(gòu)可以看作是保障后期融資的一種方式。” 梁楠補(bǔ)充道。

積極贖回2022年到期美元債的同時(shí)，多家房企也在高頻回購(gòu)企業(yè)股份。

據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1月3日-6日，已有8家涉房企業(yè)合計(jì)回購(gòu)股份超10次。具體來(lái)看，進(jìn)行股份回購(gòu)的涉房企業(yè)包括融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科股份、建業(yè)地產(chǎn)、美好置業(yè)、大名城、豫園股份、旭輝控股集團(tuán)等。僅1月5日單日，便有5家涉房企業(yè)相繼披露回購(gòu)股份進(jìn)展的公告。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩進(jìn)一步指出，房企近日積極回購(gòu)，除了在融資環(huán)境略有改善的情況下給市場(chǎng)和投資人更多信心，為后續(xù)新發(fā)融資鋪平道路，另一方面也與年底的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)調(diào)整負(fù)債相關(guān)數(shù)據(jù)水平有關(guān)。

進(jìn)入債務(wù)兌付高峰期

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2022年開(kāi)年房企回購(gòu)股份與贖回美元債并行，與其背后步步緊逼的美元債兌付壓力不無(wú)關(guān)系。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，從房企海外債到期余額來(lái)看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。

“這也就意味著，未來(lái)數(shù)年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力。” 同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報(bào)記者直言，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年是未來(lái)四年房企償債壓力最大的年份，這將使部分房企在短時(shí)間面臨較大的償債考驗(yàn)，對(duì)該節(jié)點(diǎn)的資金籌措、銷售回款、工程進(jìn)度等方面都提出了較高的要求。

房企新年度償債壓力之大，還遠(yuǎn)不止這些。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，除了美元債，房企2022年預(yù)計(jì)到期的各類債務(wù)規(guī)模約9603億元，雖比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億的償債規(guī)模高位。而從2022年的月度到期債務(wù)情況來(lái)看，償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，4個(gè)月度償債規(guī)模超過(guò)千億。

潘浩分析指出，從房企角度來(lái)看，2022年251家房企需要償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過(guò)100億元，償債壓力仍保持高位。“如若其中個(gè)別房企資金流動(dòng)性未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)系列信用危機(jī)，仍會(huì)有爆雷的風(fēng)險(xiǎn)存在。”

“不可忽視的是，盡管當(dāng)前房企融資環(huán)境較過(guò)去已經(jīng)有所松動(dòng)，但只是個(gè)別性的并非普遍性的變化。”肖云祥也向北京商報(bào)記者表示，以目前的情況來(lái)看，2022年的美元債兌付“高峰年”，或給一些本就負(fù)債累累的房企帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

還有出路嗎

面對(duì)2022年的美元債兌付高峰期，房企下一步將如何走?

肖云祥向北京商報(bào)記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應(yīng)加大去化力度，降低投資，盡可能地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠;若現(xiàn)金充裕可提前償還，避免賬期集中造成現(xiàn)金流擠兌。

肖云祥指出，面對(duì)2022年內(nèi)的美元債兌付壓力，房企最簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)舉措就是開(kāi)源節(jié)流。“開(kāi)源”即抓銷售、抓回款。同時(shí)，還要做好融資工作，盡可能獲得更多的現(xiàn)金流入;“節(jié)流”即降低成本支出，特別是謹(jǐn)慎拿地，將土儲(chǔ)存續(xù)比降到合理的比例。

梁楠也表示，房企應(yīng)加強(qiáng)銷售促回款，深化銷售及融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以較寬裕的資金面來(lái)應(yīng)對(duì)。同時(shí)，由于美元債易受市場(chǎng)影響出現(xiàn)波動(dòng)，房企應(yīng)降低對(duì)美元債的依賴度，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化債務(wù)安全邊界。

“傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)賽道面臨增長(zhǎng)瓶頸，但區(qū)域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長(zhǎng)預(yù)期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。”在潘浩看來(lái)，房企應(yīng)優(yōu)先打通自身的“造血”和“循環(huán)”能力，在銷售端穩(wěn)定資金輸入，與此同時(shí)，新的一年信貸額度重置也對(duì)緩解企業(yè)資金壓力有較大幫助。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)企業(yè) 債務(wù)兌付 回購(gòu)股份 償債大年