消費者購房面臨樓盤爛尾問題，該如何保障自身權益？

“我們現在最擔心開發商資金鏈斷裂，小區停工，導致房子‘爛尾’。如果真到了那一步，我們這些業主該怎么辦呀?”自恒大債務危機爆發以來，不少開發商陸續曝出資金狀況堪憂、樓盤停工的消息，這讓買了期房的業主們心里忐忑不安。

2021年下半年以來，房地產開發商融資環境不再寬松，行業形勢嚴峻，房企如何回籠資金成為一大難題。市值曾達千億元、以高端品質聞名業界的泰禾集團也出現了債務違約、項目停工現象。不久前，光耀集團發布公告，正式宣布破產，這標志著昔日的百強房企之一將退出歷史舞臺。購買了這些企業開發項目的業主，有可能會面臨樓盤爛尾問題。那么，面對如此困境，他們該如何保障自身權益?

閱瀚律師事務所律師黃祖斌對《中國消費者報》記者表示，房地產作為資金密集型行業，資金是房企的命脈。如果買到房企倒閉或爛尾的房子，購房者一定要冷靜。

他進一步表示，樓盤爛尾分兩種情形，一種是已經完工的，此時購房者應及時向房管部門咨詢是否可以辦理房產證。如果購房人已經付清房貸，可以憑相關部門開具的開發商注銷證明和購房合同原件等資料，申請辦理房產證并取得房屋所有權，房企破產對業主的房屋權利歸屬不產生影響。

第二種是尚未完工的，這種情況下要弄清楚爛尾樓的產權狀況。部分開發商為了獲取資金，會把在建房屋抵押給銀行，一旦樓盤爛尾或企業破產，此時銀行就獲得了房子的他項權利，購房者雖然支付了房款，但得到的并不是完整產權。這種情況下，如果購房人尚未付清全部價款，房企也沒有轉移所有權，說明雙方均未履行完畢合同，破產管理人有權決定是解除合同還是接受價款并轉移房屋所有權。

據記者了解，備受購房人關注的問題是：如果房子爛尾，房貸還需要還嗎?對此，黃祖斌特別提醒消費者，從法律關系上來講，此時必須繼續保持還款，因為購房人和銀行的債務關系不會因為房子的狀態而改變。購房者與開發商是買賣關系，購房者與銀行是借貸關系。雖然按揭貸款以購房合同為前提，但是這兩種合同是獨立的。因為開發商的原因導致交易出現問題，購房人可以追究開發商的責任;但購房人申請貸款后，銀行有權要求借款人按時還款，這跟開發商是沒有關系的。如果拒絕繼續還房貸，購房人要承擔跟銀行之間的違約責任。不過，購房者如果遇到此類事件，可以先與銀行、保險公司進行交涉、協商，由貸款銀行出面與開發商溝通，如果爛尾情況是長期性的，也可以向銀行申請房貸合同暫停。

遭遇樓盤爛尾，消費者是否可以要求退房呢?從事房產訴訟業務多年的資深律師田葉對《中國消費者報》記者表示，如果遭遇“爛尾”危機，購房人千萬不要一時沖動，根據合同將房子退給開發商。因為，此時開發商手里已經沒有資金，退房以后，購房者也拿不到購房款，只能拿到收據或欠條，而購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如開發商最后資不抵債，不得不宣布破產清算，其資產將被法院拍賣。根據《破產法》償債先后的規定，購房人比一般債主更容易得到開發商的補償款。如果選擇了退房，那么消費者就變成了開發商的債主，補償順序在購房人之后。

面對嚴峻的市場形勢，消費者購房須謹慎。如何才能避開爛尾樓呢?業內專家建議，最好購買現房，或者主體結構快完工的準現房，雖然價格可能貴一點，但是更有保障。如果購買期房，就要查看項目的五證，只有拿到預售證的房子才可以對外銷售。此外，消費者對開發商要有全面的認識，需要關注的指標是開發商的銷售收入、負債率、品牌影響力、以往項目運作情況等，還可以查查房企是否有過多的經濟訴訟案件，這些信息都能從公開的渠道獲得。

關鍵詞： 樓盤爛尾 購房者 自身權益 房產市場