適老化改造納入城市更新 養老市場潛力巨大

有效應對我國人口老齡化，事關國家發展全局。11月24日，《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》(以下簡稱《意見》)發布。《意見》明確，健全養老服務體系、完善老年人健康支撐體系、積極培育銀發經濟等多個方面的規劃引導，其中“一碗湯”的距離獲鼓勵。基于養老市場的巨大潛力，各大房企也視其為未來的戰略發展方向，《意見》出臺后，房地產市場將迎來怎樣的機遇呢?

社區養老供應提速

《意見》明確，要創新居家社區養老服務模式，以居家養老為基礎，通過新建、改造、租賃等方式，提升社區養老服務能力，著力發展街道(鄉鎮)、城鄉社區兩級養老服務網絡，依托社區發展以居家為基礎的多樣化養老服務。同時，充分發揮社區黨組織作用，探索“社區+物業+養老服務”模式，增加居家社區養老服務有效供給。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，從上述表態，至少說明兩種市場動向。第一、未來社區養老方面的供應需要提速，尤其是物業方面，包括新建、改造和租賃等方面都會提速。尤其是對于租賃而言，其也應該納入到當前租賃市場的改革中，真正為社區養老提供更多房源。第二、此次提及了“社區、物業、養老”三位一體的模式，對于物業企業和養老企業等是有啟發的，后續合作的空間將更大。

此外，《意見》提出各地要制定出臺新建城區、新建居住區、老城區和已建成居住區配套養老服務設施設置標準和實施細則，落實養老服務設施設置要求。到2025年，老城區和已建成居住區結合城鎮老舊小區改造、居住區建設補短板行動等補建一批養老服務設施，“一刻鐘”居家養老服務圈逐步完善。

嚴躍進表示，從這個角度看，未來各類新建和存量項目，應該積極關注養老設施補短板的需求。換句話說，如果具備此類補短板的能力，其在后續獲取項目經營方面將具有更好的能力和條件。

適老化改造納入城市更新

適老化改造，也是《意見》在老人居住方面明確提出的又一點。打造老年宜居環境，將無障礙環境建設和適老化改造納入城市更新、城鎮老舊小區改造、農村危房改造、農村人居環境整治提升統籌推進。

今朝裝飾的設計師譚兵指出，如果與父母同住，在房屋裝修的動線設計、采光照明、防滑保護上都更要注意。未來房屋戶型設計在上述方面有所偏重，開發商才能更好贏得市場。“父母的年紀大了，空間動線能縮短的盡量簡單，比如廚房與餐廳的距離，臥室與衛生間的距離，洗衣與晾曬的距離等等，避免長距離走動。”

“最近我們在接觸一家資產托管的企業。他們和我們聊起來，上海有一些空置的別墅，這些別墅一般的租客也租不起，畢竟一個月租金都需要8萬了。但是他們希望改造后，用作高端養老的公寓。畢竟一些老年人包括子女，是有這個承受能力的。而且別墅畢竟類似保姆用房等，以及醫療器具的進入，都會比較容易一點。這些例子，其實都是銀發經濟過程中，一些養老地產可以探索的地方。”嚴躍進表示，總體上，圍繞養老，相關的住房、配套服務等都會明顯拉動。包括圍繞養老的物業服務等，都會大有增長。

鼓勵“一碗湯”的距離

《意見》中最受關注的一句話是：研究制定住房等支持政策，完善階梯電價、水價、氣價政策，鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務、承擔照料責任。“從這個地方可以看出，后續從養老的角度出發，一些購房政策會有所調整。可以設想會有類似的政策，即各地樓盤認購過程中，可以向此類有贍養和照料父母需求的購房者傾斜，在購房方面提供優先或便利。至少類似表述說明，養老方面的支持力度提高，相關購房的支持力度也會強化。”嚴躍進稱。

就近居住、共同生活，子女與父母的最優距離，是“一碗湯”的距離。家住北京東城區地壇公園附近的賀先生去年為父母在兩公里附近買了一套小戶型。用他的話說，自己家所在的小區是個東城學區房，社區內再買一套的難度太大，但小區兩公里便屬于朝陽，購房成本單價從13萬/平方米降低至不到7萬元/平方米。房子更新、社區更好。

“我們這種上有老下有小的，除非實力特別強，想在一個小區內買兩套房子，要么顧得了孩子上學，就不顧了老人的舒適度，要么就像我這種選擇，一站地的距離，比一碗湯更現實。”在賀先生看來，要想兼顧孩子上學與父母養老的房子，三公里內的教育與醫療配套一樣不可少，而家里頂梁柱的職住平衡也同樣重要。“距離單位不超過半小時路程、12年內不錯的教育、一家三甲醫院可能是我們這個年齡段的理想住宅。”

根據此前國家衛健委老齡健康司發布的《2020年度國家老齡事業發展公報》，截至2020年11月1日零時，我國60周歲及以上老年人口26402萬人，占總人口的18.70%;我國65周歲及以上老年人口19064萬人，占總人口的13.5%;我國老年人口撫養比為19.7%，比2010年提高7.8個百分點。

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