二季度北京房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，區(qū)域型購物中心出租率回升

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2021年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》(以下簡稱報告)。報告顯示，新開零售物業(yè)促進了新興商務(wù)區(qū)配套的成熟與傳統(tǒng)零售的回暖，目前區(qū)域型購物中心出租率有所回升。

區(qū)域型購物中心出租率回升

世邦魏理仕的報告顯示，今年二季度，北京房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。其中，在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，新開零售物業(yè)帶動新興商務(wù)區(qū)配套的成熟與傳統(tǒng)零售的回暖，區(qū)域型購物中心出租率回升。

今年二季度，位于北京新興商務(wù)區(qū)麗澤的首創(chuàng)龍湖麗澤天街和位于通州的北投愛琴海購物公園相繼入市，共為市場新增17.5萬平方米的商業(yè)面積。入駐麗澤天街的品牌大多布局有特殊產(chǎn)品線或帶有場景概念的門店;北投愛琴海的區(qū)域首店占比超過了50%，引入了大批潮牌、萌寵、電玩以及設(shè)計集合店。

本季度整體新租需求繼續(xù)回暖，高流量的餐飲店、新能源汽車展廳對購物中心的需求持續(xù)釋放，兒童及親子業(yè)態(tài)(包括教育培訓(xùn)、兒童娛樂及服務(wù)等)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。傳統(tǒng)零售拓店需求有明顯回暖，其中戶外運動品牌繼續(xù)進駐核心商圈優(yōu)質(zhì)項目，Spyder、Outdoor都有開店，匡威在北京apm即將開出全國首家品牌體驗中心，李寧、FILA也在繼續(xù)布局;國內(nèi)潮流服飾品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季內(nèi)也有新店開出。

區(qū)域型購物中心客流量和出租率都在迅速回升，帶動整體市場空置率環(huán)比下降1.9%，達到了8.5%。其中位于北京清河區(qū)域的萬象匯對品牌和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，注入年輕化的元素，因此達到滿租狀態(tài)。隨著零售業(yè)態(tài)銷售表現(xiàn)的復(fù)蘇，整體購物中心首層租金報價同樣本比環(huán)比上漲0.1%，達到了每天每平方米35.9元。

世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來六個月北京有七個共計體量43.6萬平方米的購物中心計劃開業(yè)，且均分布在非集中商圈。隨著商場客流進一步提升，預(yù)計租金會小幅回升。

“本季度新開業(yè)項目分別位于麗澤和通州兩大新興商務(wù)區(qū)。區(qū)域近年交付的大量辦公項目，為購物中心提供了消費需求和商務(wù)型消費場景支撐。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責(zé)人宋海燕表示，“新項目在滿足商務(wù)配套需求的同時，引入了大批具有潮流屬性的商戶，還為年輕人提供了就近打卡和社交的場所，為新興區(qū)域發(fā)展注入了活力。”

國內(nèi)險資和外資格外活躍

2021年二季度，北京物業(yè)投資市場共達成七筆大宗交易，交易總額達209.4億元，環(huán)比大致持平。有三宗40億元以上的超大體量交易，其中CBD錄得北京2019年以來單體金額最大的交易。

根據(jù)世邦魏理仕的報告，辦公物業(yè)類的交易額占總交易額的54%，其中核心、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)均有成交，體現(xiàn)買家對整體辦公資產(chǎn)以及當(dāng)?shù)貐^(qū)位價值長期成長性的信心。而零售物業(yè)資產(chǎn)的流動性進一步釋放，占總交易額的19%。隨著新冠肺炎疫情得到有效控制后國內(nèi)零售活動的正?；?，品牌拓店意向的改善，以及國內(nèi)消費潛力的釋放，零售物業(yè)資產(chǎn)的投資吸引力逐漸恢復(fù)。

具有融資成本優(yōu)勢的大型國內(nèi)險資是本季度最活躍的買家之一，例如和諧健康保險完成了季內(nèi)最大單體交易，平安收購含有北京來福士廣場的凱德資產(chǎn)包，兩項北京物業(yè)均有穩(wěn)定的租金收入。境外資本則是另一個積極的買家類型，例如，博楓購入了含北京悅薈廣場在內(nèi)的資產(chǎn)包。境外投資者在資產(chǎn)包交易的豐富經(jīng)驗，以及北京物業(yè)在市場中的號召力，都對所屬資產(chǎn)包的交易達成起到了明顯的推動作用。

受新冠肺炎疫情影響，實物零售進一步轉(zhuǎn)向線上。今年各個機構(gòu)發(fā)布的最新預(yù)測普遍調(diào)高了未來線上零售的占比，麥肯錫和摩根都預(yù)測中國到2030年的線上占比將達到45%-50%。而之前行業(yè)普遍預(yù)測的占比數(shù)字僅為30%。與此同時，隨著大量包括購物中心在內(nèi)的商業(yè)體投入市場，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的局面，尤其是一線城市， 商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈。在這種態(tài)勢下，為何還有很多投資者活躍在北京市場?

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天告訴中國商報記者，從最近半年的新店開業(yè)情況可以看出一些新趨勢，一方面，傳統(tǒng)實物銷售越來越多地轉(zhuǎn)向線上，但另一方面，一些純線上零售也越來越頻繁地走向線下開店或開展體驗性活動，這反而給實體零售帶導(dǎo)入了新的流量，線上線下形成了互相融合和促進的關(guān)系。另外，去年零售物業(yè)是受到?jīng)_擊比較嚴重的業(yè)態(tài)，一些在規(guī)模和實力上受到限制的零售商撤出市場，反而給市場帶來了更多可租性面積以及更多機會，一些新品牌和創(chuàng)業(yè)型零售商因此獲得了進入市場的新機會。“這對于實體零售市場來說，反而是一種利好。”

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 區(qū)域型購物中心 出租率 國內(nèi)險資