房企高杠桿擴張模式難持續(xù) 彎道超車的發(fā)展模式難以為繼

近日，龍頭房企恒大率先推出7折優(yōu)惠、個別激進房企爆出債務(wù)違約、多個熱點城市再度收緊樓市政策……種種跡象顯示，房企通過大肆加杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張、彎道超車的發(fā)展模式難以為繼，保證資金鏈安全將是未來發(fā)展的重點。

首先，從政策面來看，“房住不炒”的調(diào)控立場非常堅定。在國際經(jīng)貿(mào)形勢復(fù)雜、疫情沖擊等因素影響下，今年我國經(jīng)濟下行壓力增大，業(yè)內(nèi)一度有放松樓市調(diào)控以刺激經(jīng)濟的聲音，但不搞大水漫灌、“房住不炒”的監(jiān)管基調(diào)并未改變。一方面，盡管各地樓市調(diào)控可因城施策，但部分地方試圖放松限購的政策最終均為“一日游”結(jié)局。這說明通過刺激房地產(chǎn)市場來實現(xiàn)短期穩(wěn)增長的思路已遭摒棄。另一方面，監(jiān)管部門多次強調(diào)避免房地產(chǎn)過度金融化，并將防范化解影子銀行、房地產(chǎn)金融風(fēng)險作為防風(fēng)險的重要內(nèi)容。不久前，相關(guān)部門專門召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。防范房企資金鏈風(fēng)險的政策意圖已相當(dāng)明顯，房企過度加杠桿將面臨政策約束。

其次，從行業(yè)面來看，房地產(chǎn)市場已告別高速增長階段，行業(yè)環(huán)境不支持房企過度加杠桿。數(shù)據(jù)顯示，2019年，百強房企累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。同時，市場需求明顯降溫，不少城市房價漲幅明顯收窄或轉(zhuǎn)為下跌，購房人也更加看重住房品質(zhì)。這意味著通過大肆加杠桿、高價拿地，再以更高價格賣房實現(xiàn)資金快速回籠、規(guī)模趕超的“套路”行不通了。未來，房企在城市布局、拿地時機、產(chǎn)品打造、資源聚合等方面都將面臨更多考驗和更高要求，通過大幅加杠桿實現(xiàn)規(guī)模趕超的風(fēng)險系數(shù)已大大增加。

再者，從房企自身角度而言，降低負(fù)債率和融資成本已成共識。有券商根據(jù)上市房企中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，A股上市房企有息負(fù)債率約為30%，較2019年上半年下降1.5個百分點;整體凈負(fù)債率約為92%，較2019年上半年下降8.7個百分點。但值得警惕的是，凈負(fù)債率超過100%的房企并不在少數(shù)，曾在加杠桿“超車”模式上嘗到甜頭的個別房企正付出代價，或出現(xiàn)債務(wù)違約，或面臨生存危機。這都昭示著房企強化資金鏈安全的緊迫性。

可以說，在“房住不炒”政策保持定力、防范金融風(fēng)險要求、房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別野蠻生長等因素綜合作用下，房企生存發(fā)展邏輯改變也是理所當(dāng)然。房企理應(yīng)正視內(nèi)外部環(huán)境變化，拋棄盲目加杠桿的激進做法，更加重視現(xiàn)金流管理和融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，唯此方能在經(jīng)濟調(diào)整、行業(yè)變局中走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。(費楊生 王舒嫄)

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