融資政策收緊房企下半年還債壓力大 市場分化加重推進房企分化

房企融資政策趨緊，開發商的苦日子來了?“最近三年每到三季度就開始房地產調控，每次都主打融資口，市場也隨之調整，今年又是如此。”近日，業內分析人士在接受中國經濟時報記者采訪時表示，隨著融資新規落地，對房企根據財務指標進行區別對待，市場分化之后房企分化會更明顯。

2020年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產開發投資及銷售均出現下行，央行層面加大流動性投放，貨幣市場資金面先松后緊，整體較為寬松。房地產企業迎來融資窗口期，境內房企銀行間融資放量，房企中長期債券發行成本先降后升，國有屬性房企與非國有屬性房企利差有所擴大。海外市場的地產債券受疫情影響較大，4月一級發行停滯，6月出現回暖跡象。

隨著二季度全國逐漸復工復產，房地產銷售有所回暖，但疫情對房地產投資、銷售及回款的負面影響仍未消退。政策層面，較多城市出臺了延期繳納土地出讓金、延后開竣工時間、降低預售條件、放松公積金貸款限制、給予購房補貼、放松落戶等調節政策，一定程度上緩解了房地產企業受疫情影響形成的資金壓力、促進需求端復蘇。

接受本報記者采訪的專家表示，最近，樓市熱度較高的城市頻現收緊政策，“房住不炒、因城施策”仍是政策的主基調，此輪調控不同以往，預計未來調控政策將常態化，房企融資也將大概率收緊。

房地產債券發行方面，上半年，銀行間和交易所市場共發行房地產債券325只，發行規模共計3503.53億元，發行規模同環比分別增長9.49%和41.28%。公募和私募方式發行數量分別為284只和41只。國有及非國有屬性的地產債券發行數量同環比均持續提升，國有屬性的地產債券數量同環比提升幅度更大。總體看，在民企信用風險事件頻發，民企債券違約規模大幅提升的背景下，投資者對國有屬性房企的債券配置需求較高。

另據聯合資信測算，截至2020年6月底，房地產企業存續信用債券(不考慮資產證券化產品)規模超過1.90萬億元，不考慮行權，2020年7-12月地產債到期金額約為3100億元，2021年地產債到期金額約為5278億元，2022年地產債到期金額約為3065億元，2023年地產債到期金額約為3454億元。

聯合資信有關分析師對記者表示，2020年上半年地產銷售下行，現金回流受到疫情的一定沖擊，地產企業債券已迎來到期及行權高峰，資金需求量較大。從目前政策層面看，地產企業的融資預計仍將持續收緊，龍頭及國有屬性的房企仍將保持融資優勢，地產企業經營及融資分化將更加顯著，高杠桿房企和中小房企如果沒有做好現金和可快速回款的項目儲備，發生信用風險事件可能性將增大。(周雪松)

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