從全面普漲到熱點輪動 房價格局正發生明顯變化

自2017年以來，中國大中城市已連續多年不再出現房價普漲格局，多地樓市漲跌互現，股市當中為人熟知的“熱點輪動”效應也開始在房地產市場顯現。

中國國家統計局15日公布2020年中國70個大中城市房價數據。與2019年同期相比，2020年12月份，70個城市的新房和二手房價指數平均漲幅分別為3.7%和2.1%，均處于近幾年歷史低位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，70城新房同比漲幅連續6個月收窄，同時二手房漲幅也較上月收窄，說明總體上房價漲幅可控。

民銀智庫宏觀分析師趙金鑫指出，2020年12月份，多地樓市整體處于低位盤整階段，大部分城市房價仍處于微漲區間，但上漲動能明顯不足，市場未出現過熱、過冷現象，整體平穩運行，價格穩中略升。

縱觀全年，在疫情影響、調控從嚴的背景下，中國商品房銷售總額仍有望創歷史新高。但趙金鑫發現，房價格局正發生明顯的變化：從過去的全面普漲、局部暴漲，到如今的熱點輪動、漲跌互現。

“房價只漲不跌”的神話被進一步打破。官方數據顯示，2020年12月份，太原、濟南、鄭州、安慶等地房價同比小幅下跌。如果將時間維度拉長，與歷史最高點房價相比，部分城市已經出現了較深幅度房價調整。根據中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組的一份報告，廊坊房價距離2017年4月份的最高點下跌46.9%，青島、天津距離歷史最高點也有超過20%的跌幅。

漲跌分化的同時，樓市熱度繼續向核心城市聚焦。2020年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價“堅挺”。2020年12月份，一線四城新房、二手房分別環比上漲0.6%和0.3%，漲幅均小幅擴大0.1個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一線城市房價堅挺拉動了年末70個大中城市房價的翹尾行情。貝殼研究院數據顯示，四個一線城市12月二手住宅成交量環比增逾兩成。特別是上海，12月份，上海二手住宅成交量環比增加20.3%，同比增加95%，月度成交絕對水平是2017年以來最大值。

中原地產首席分析師張大偉認為，疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，這是推升其樓市熱度和二手房價的重要因素，深圳、上海、廣州、北京年底翹尾大多由學區房拉動，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

除一線城市外，長江中下游部分城市房價熱度也相對集中。去年12月份，新房和二手房環比“領漲”全國的城市都是揚州。此外，同區域的合肥新房及二手房價格漲幅也居前。

許小樂認為，2020年下半年以來，在貨幣政策回歸中性以及“一城一策”持續深化的背景下，全國城市房價漲幅逐步收窄，不過局部仍面臨上漲的壓力。

貝殼研究院數據顯示，2021年首周市場景氣指數高的城市主要分布在長江中下游區域，上海、合肥等景氣指數較高，后期房價上漲壓力相對較大。以上海為例，2021年1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%，上海二手房業主調價中漲價占比上升至67%，比去年12月水平提高12個百分點。

趙金鑫則表示，展望2021年，房地產行業影響投資和消費，事關民生和發展，其經濟壓艙石和穩定器作用不可否認。在長效機制指導下，房地產行業將平穩發展，商品房銷售大概率維持高位，開發投資保持平穩增長。“房住不炒、因城施策”指引下，預計全國整體房價漲幅維持低位，延續漲多跌少、區域板塊輪動趨勢。但不同量級城市市場將明顯分化，其中，核心一二線城市房價在需求和資產配置優勢支撐下表現更加突出，因而其調控將趨緊、趨嚴、更為精細。(記者 龐無忌)

關鍵詞： 全面普漲 房價格局