住房租賃金融開“綠燈”，銀行業(yè)該如何掘金？

趕在元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了一項房地產金融政策的重磅新規(guī)——建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施，嚴控房貸規(guī)模的同時將住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，給銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務開了“綠燈”。對于銀行業(yè)來說，在政策扶持下，住房租賃市場的培育蘊藏著不少業(yè)務機會，未來銀行應當如何更好地介入這一領域成為業(yè)內關注的問題。

住房租賃金融開“綠燈”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設置房地產貸款占比和個人住房貸款占比兩個指標上限，對占比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。《通知》自2021年1月1日起實施。

從此項規(guī)定帶來的直接影響看，東吳證券研報顯示，中大型銀行受政策影響比較明顯，如果基于2020年中報數據測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標、11家的房地產貸款占比超標。

值得關注的是，近幾年來，“房住不炒”，壓降銀行涉房貸款規(guī)模的主旋律未曾動搖。而在監(jiān)管劃定紅線房地產貸款占比五檔“紅線”，執(zhí)行更為嚴格的房地產貸款管理制度的背景下，銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務正迎來新的業(yè)務機會。

根據央行、銀保監(jiān)會方面的表態(tài)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業(yè)務有關意見，并建立相應統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。

對此，光大銀行金融市場部分析師周茂華對北京商報記者表示，此項規(guī)定相當于給銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務開了“綠燈”。從實踐看，銀行可以與政府、房地產企業(yè)等機構合作發(fā)展住房租賃市場，銀行一般在信用中介、住房獲客、提供按揭信貸、租房業(yè)務等方面提供金融服務。按照這個思路發(fā)展，一是有助于增加國內住房租賃市場供給，尤其是長租房市場發(fā)展，租賃市場發(fā)展有助于平穩(wěn)房價;二是有助于降低房地產負債過度擴張和銀行對房地產信貸集中度過高的潛在風險，即防范化解房地產“灰犀牛”風險;三是有助于拓寬銀行業(yè)務空間。

事實上，2020年中央經濟工作會議已明確了對住房租賃市場的高度重視，這也是近年來中央經濟工作會議對住房租賃著墨最重的一次。銀行業(yè)資深分析人士王劍輝表示，央行銀保監(jiān)會此次政策推出，是配合中央對發(fā)展房屋租賃市場的戰(zhàn)略安排，可以肯定的是，對經營具有戰(zhàn)略前瞻性的金融機構來說，發(fā)展住房租賃金融業(yè)務一方面可以成為一個補充收入渠道，另一方面，也可以成為其他業(yè)務的助推器，比如租金貸發(fā)展到一定階段可以成為其房貸業(yè)務的重要信息數據來源或其他金融消費信用評級的重要依據。

或成發(fā)力方向

在政策支持之下，對于銀行業(yè)而言，住房租賃市場的培育潛藏著不少機遇，首先走入業(yè)內視線的便是租金貸業(yè)務。

周茂華表示，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，尤其房價相對高的一二線城市，人們對租賃住房觀念改變等，長租房需求潛力大，同時，監(jiān)管層對銀行房地產信貸集中度設立“紅線”，將吸引銀行開始重視住房租賃市場業(yè)務拓展，勢必推動銀行開發(fā)相關金融服務和產品，包括提供信貸按揭產品等。

事實上，長期以來，租金貸都被劃歸到銀行房地產類貸款之中，但在近年來監(jiān)管控制銀行房地產貸款規(guī)模的背景下，租金貸產品相較于銀行傳統(tǒng)房地產貸款收益不高，使得銀行缺乏在有限的貸款額度里發(fā)展租金貸業(yè)務的動力，再加上租賃市場發(fā)展不成熟缺乏規(guī)范，消費者投訴較多等原因，銀行布局這一領域一直未有太多聲響。

“可以預期新政策出臺以后，會有更多銀行有主動性參與這方面業(yè)務，銀行會借助政策拓展其服務線、產品線，提升客戶服務能力，將這項新業(yè)務作為個人消費金融業(yè)務提升的一個重要輔助手段，但這種動機更多是一種‘圈地’的動機，使自身不在行業(yè)中處于落后地位。”王劍輝對北京商報記者如是說。在他看來，房屋租賃貸款在金融機構的發(fā)展還處于早期階段，規(guī)則制定、經營模式摸索可能還需要一些時間，盈利空間相較于傳統(tǒng)的房地產貸款較為有限，銀行也不會過于激進快速擴張。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進一步對北京商報記者表示，個人房貸仍然是銀行發(fā)展的主流，同時從政策上看，發(fā)力租金貸是銀行未來發(fā)展的一個方向，勢必會有越來越多銀行介入。

如何掘金？

在此前一些風險糾紛的困擾之下，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務還存在什么問題，接下來應當如何更好的介入住房租賃市場也成為市場關注的問題。

在周茂華看來，銀行入局長租市場，有資金、客戶與信息、品牌聲譽等方面優(yōu)勢，但從以往一些案例看，由于銀行與其他機構、平臺合作出現(xiàn)風險和收益不匹配、法律糾紛較多等問題，未來銀行需要考慮風險與收益平衡及業(yè)務可持續(xù)發(fā)展等，以及銀行深入研究合作模式、明確自身定位，如何最大限度減少法律糾紛等風險。

“中小銀行與長租公寓等合作應該是引流的合作方式，而不是直接把錢貸給長租公寓，真正比較穩(wěn)妥可持續(xù)發(fā)展模式應該是讓長租公寓提供客源，然后銀行提供金融服務，實現(xiàn)共贏。”談及此前出現(xiàn)的長租公寓風險，王劍輝如是說。

他進一步指出，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務還需開展跟蹤服務，做好資金監(jiān)管，避免貸款資金的違規(guī)使用，密切注意租賃企業(yè)經營狀況，同時行業(yè)還應當建立信用信息共享機制，并聯(lián)合外部機構，比如與保險合作來達到風險共擔、利益共享，降低風險隱患。

對于未來銀行應當如何開展租金貸業(yè)務，以及適合什么樣的銀行開拓這項業(yè)務，王劍輝表示，從業(yè)務開展對象來看，分為個人客戶和機構客戶。對于零售業(yè)務比較突出的銀行可大力拓展個人客戶，同時可以有選擇的開展一些機構客戶業(yè)務。目前可能最先開展的是一些中小型銀行、直銷銀行，因為這類業(yè)務零售特征比較明顯，大中型銀行可能更多會從機構業(yè)務著手。開展機構客戶的過程中，應該更多選擇面向企業(yè)類的客戶。比如企業(yè)為員工提供租房，企業(yè)手里的資金在經營上若有更好的用途，銀行可以為其提供租金貸解決壓力，間接支持了實體經濟的發(fā)展。

嚴躍進指出，在政策支持下，大型銀行勢必會發(fā)力住房租賃金融業(yè)務，可以適當成立專門住房租賃的兩個條線，一是作為住房租賃的裝修、房源收購等經營方面的貸款，二是作為租客短租變長租的貸款。部分區(qū)域性的小銀行、農村信用社如果看好該業(yè)務，對當地集體建設用地做租賃住房提供金融服務，也具有一定的發(fā)展優(yōu)勢。

北京商報記者 孟凡霞 馬嫡

關鍵詞： 住房租賃 銀行業(yè)