房地產市場堅持回歸居住屬性

日前，中國社會科學院財經戰略研究院發布了《中國住房市場發展月度分析報告(2019年06月)》以及《中國城市競爭力第17次報告》，對當前中國房地產市場發展運行狀態進行了分析。相關數據顯示，當前中國樓市整體趨穩態勢更加明顯，結構性分化進一步加劇。其中，一線城市房價總體平穩、準一線及二線城市房價延續上漲、三四線城市房價漲速繼續下降。分析人士指出，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”理念深入人心以及各地發展方式的轉變，更加理性、更加平穩已經成為樓市新常態。

總體平穩分化加劇

最新數據顯示，當前中國房地產市場依然保持了總體平穩的態勢。

據國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，5月份，各地繼續落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地產市場繼續保持穩定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。與此同時，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅略有擴大;二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅與上月相同。

針對不同類別城市房地產市場的分化，中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》指出，與三四線城市相比，準一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力;與一線城市相比，準一線及二線城市房地產市場調節手段又相對薄弱。這導致準一線及二線城市房地產市場相對易漲難跌，一旦房價回暖，房價上漲的持續時間也要長于其他城市。報告認為，與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，房價將因后續需求不足進入下跌階段。

北京科技大學經濟貿易系主任何維達在接受本報記者采訪時表示，今年以來，中國樓市總體表現相對平穩，一方面是因為經過20多年的快速發展，不少地區的房價累計漲幅已經較高，另一方面則是因為各地在堅持嚴格的房地產調控政策的同時，加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度。“比如限購政策，就將購房資格與本地工作年限相掛鉤，確保長期在本地工作生活的人能夠優先滿足自住需求。”何維達說。

堅持回歸居住屬性

樓市趨穩，還意味著其與實體經濟的互動正在變得更加良性。《中國城市競爭力第17次報告》指出，當前，中心城區外溢給更大城市區域發展帶來希望，空間擴散的城市形態正帶動更大的區域走向繁榮。與此同時，報告也指出，房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應，當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。2018年，中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。

前不久，中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。郭樹清強調，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

“當你買一套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆等額的市場租金收入，同時有一筆等額的消費支出，也意味著你的住房生產出等額的增加值;如果你再買一套住房出租，同樣有收入和產出;但是當你買了房子只用于投資或投機，并不出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭。”郭樹清說。

何維達認為，房地產市場對于實體經濟的拉動作用必須以發展的眼光來辯證看待。“客觀上看，房地產行業上游聯系著鋼鐵、水泥、工程機械等行業，中游涉及著設計、銷售、金融等產業，下游影響著家電、裝飾、家具等領域，其在過去20多年里確實對經濟的發展起了很大帶動作用。如今，邊際效果正在發生遞減。因此，房地產只有堅持回歸居住的屬性，避免過度投機、堅持健康發展，才能繼續保持對實體經濟的正向拉動而不是負向擠出。”何維達說。

“一城一策”將會延續

隨著樓市自身的持續走穩，市場上理性的聲音也越來越多。

貝殼研究院發布《2019中國房地產半年報》顯示，二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑，但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。目前，重點城市都是改善型需求主導的市場，認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩”是下半年的主題，也是市場的常態。“從實際情況看，政策對于市場保持高度的敏感性，哪里市場有變化哪里就有潛在政策，在政策總體穩定的背景下，‘一城一策’也是下半年及更長時間的政策基調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。

中國社科院相關學者認為，隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進，各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或成為一種常態。預計與2019年上半年相比，下半年房地產融資將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊，有利于熱點城市房地產市場的降溫。

何維達預計，未來房地產市場在整體更加平穩、理性的同時，分化程度也將更高。“目前，一線城市人口壓力較大，住房供求仍將長期維持偏緊狀態;部分二線城市則因為發展速度較快而涌入更多年輕人口，進而形成樓市的增量需求。與之相比，一些三四線城市房地產市場前期上漲更多由資金推動，因此未來如果人口吸引力難以跟上，房屋難以有效出租，當地樓市也會隨之低迷。”

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